묵시적 갱신 중 임대인이 바뀌어도 계약갱신요구권을 행사할 수 있을까요

묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사로 보지 않기 때문에 묵시적 갱신 이후에도 임차인은 계약갱신요구권을 1회 사용할 수 있어요. 임대인이 교체되더라도 기존 임대차 조건은 새 임대인에게 그대로 이어지므로 계약갱신요구권 행사에 영향을 주지 않아요.

묵시적 갱신이란 무엇인가요

전월세 계약을 맺고 있는 임차인이라면 계약 만료가 다가올 때 특별한 연락이 없었는데도 계약이 자동으로 유지된 경험이 있을 거예요. 이것을 묵시적 갱신이라고 해요.

묵시적 갱신은 임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 동안 임대인도 임차인도 아무런 의사 표시를 하지 않았을 때 발생해요. 이 기간에 임대인이 계약 해지나 조건 변경을 요구하지 않고 임차인도 이사 의사를 밝히지 않으면 기존 계약 조건 그대로 자동으로 계약이 연장되는 거예요.

이때 중요한 점은 보증금과 월세 금액이 기존 계약 그대로 유지된다는 것이에요. 임대인이 보증금을 더 올리거나 월세를 인상하고 싶어도 묵시적 갱신이 발생하면 기존 조건이 그대로 이어지기 때문에 마음대로 조건을 바꿀 수 없어요.

임대인과 임차인 모두 계약 만료 시점을 놓치지 않으려면 만료 6~2개월 전 사이에 자신의 의사를 반드시 전달하는 것이 좋아요. 이 기간을 그냥 넘기면 묵시적 갱신이 이루어져서 원치 않는 상황이 발생할 수 있거든요.

묵시적 갱신과 계약갱신요구권의 관계

많은 임차인들이 헷갈려하는 부분이 바로 묵시적 갱신과 계약갱신요구권의 관계예요.

계약갱신요구권은 2020년 7월 31일 주택임대차보호법 개정으로 도입된 권리로, 임차인이 최초 2년 계약이 끝날 때 임대인에게 2년 연장을 요구할 수 있는 권리예요. 임대인은 법에서 정한 특별한 사유가 없으면 이를 거절할 수 없어요. 이론상으로는 최초 2년에 갱신 2년을 더해서 최소 4년간 한 집에 거주할 수 있게 되는 거예요.

핵심은 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사로 보지 않는다는 점이에요. 임차인이 명시적으로 계약갱신을 요구한 것이 아니라 단순히 아무 말도 하지 않아서 자동으로 연장된 것이기 때문에 계약갱신요구권을 사용한 것으로 인정되지 않아요.

이 덕분에 임차인은 묵시적 갱신 이후에도 계약갱신요구권 1회를 그대로 보유하고 있어요. 즉 묵시적 갱신으로 2년을 더 거주한 뒤에 계약갱신요구권을 행사하면 추가로 2년을 더 살 수 있어서 결과적으로 최대 6년까지 거주가 가능해지는 구조예요.

계약갱신요구권 행사 시 임대료는 기존 임대료의 5% 이내에서만 인상할 수 있어요. 이 기준은 임대인이 계약만료 6개월~1개월 전에 임차인과 합의하여 갱신한 경우에도 동일하게 적용돼요.

임대인이 바뀐 경우 계약갱신요구권 행사 가능 여부

묵시적 갱신 도중 집주인이 바뀌는 경우 임차인 입장에서는 매우 당황스러울 수 있어요. 새 집주인이 기존 계약을 인정하지 않거나 계약갱신요구권 행사에 제동을 걸면 어떻게 되는지 궁금해할 수 있죠.

주택임대차보호법에 따르면 대항력을 갖춘 임차인은 임대인이 바뀌어도 기존 임대차 계약의 권리를 새 임대인에게 그대로 주장할 수 있어요. 대항력이란 임차인이 입주와 전입신고를 마쳤을 때 발생하는 법적 권리예요. 집이 팔리거나 명의가 바뀌더라도 임차인의 임대차 관계는 새 집주인에게 자동으로 이어지게 돼요.

묵시적 갱신 중 임대인이 바뀐 상황에서도 임차인은 새 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있어요. 계약 만료 1개월 전까지 새 임대인에게 계약 연장을 요구하면 되고 새 임대인은 법에서 정한 거절 사유가 없는 한 이를 받아들여야 해요.

이때 중요한 것은 임차인이 대항력을 갖추고 있어야 한다는 점이에요. 입주일과 전입신고일 다음 날부터 대항력이 발생하므로 전입신고를 아직 하지 않은 상태라면 새 임대인에게 대항하기 어려울 수 있어요. 전입신고와 확정일자를 반드시 갖춰두는 것이 임차인 보호의 첫 번째 단계예요.

임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 경우

계약갱신요구권이 있다고 해서 임차인이 무조건 갱신을 강제할 수 있는 것은 아니에요. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유가 제1호부터 제9호까지 규정되어 있어요.

대표적인 거절 사유를 살펴보면 임차인이 2기 이상의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 경우가 있어요. 월세를 두 번 이상 내지 않은 상태라면 임대인이 갱신을 거절할 수 있어요. 또한 임대인 또는 임대인의 직계존비속이 실제로 그 주택에 거주하려는 경우에도 갱신을 거절할 수 있어요. 다만 이 경우에는 실제 거주 목적임을 입증해야 해요.

임차인이 임대인의 동의 없이 주택을 다른 사람에게 전대한 경우 또는 임차인이 주택을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우도 거절 사유가 될 수 있어요.

이 거절 사유들은 새 임대인에게도 동일하게 적용돼요. 묵시적 갱신 중 임대인이 바뀌었더라도 법에서 정한 사유가 없는 한 새 임대인은 계약갱신 요구를 거절하기 어렵다는 점을 기억해두세요.

묵시적 갱신 상태에서 임차인이 해지하는 방법

반대로 임차인이 먼저 집을 나가고 싶을 때는 어떻게 해야 할까요? 묵시적 갱신이 발생했다고 해서 임차인이 계속 살아야 하는 것은 아니에요.

묵시적 갱신 상태에서 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있어요. 이때 임대인이 해지 통보를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약이 종료돼요. 예를 들어 3월 1일에 임대인이 해지 통보를 받으면 6월 1일부로 계약이 끝나는 거예요.

해지 통보는 내용증명 카카오톡 메시지 문자 등 다양한 방법으로 할 수 있어요. 다만 나중에 분쟁이 발생할 경우를 대비해 임대인의 확인 회신을 반드시 받아두는 것이 중요해요. 구두로만 통보하거나 임대인의 확인 없이 진행하면 나중에 해지 통보 시점을 두고 다툼이 생길 수 있어요.

반면 임대인은 묵시적 갱신이 된 경우 원칙적으로 2년의 잔여 계약 기간을 보장해야 하기 때문에 임차인에게 먼저 나가라고 요구하기 어렵다는 점도 기억해두세요. 임차인의 권리가 더 강하게 보호되는 구조예요.