경매에서 제시외로 나온 건물의 소유권은 감정평가 여부와 무관하게, 주된 건물과의 관계(부합물/종물 vs 독립)에 따라 결정됩니다. 낙찰 전에 반드시 구조적 일체성과 임차인 여부를 확인해야 해요.
제시외 건물, 감정평가되었는데 내 것이 아닐 수도
감정평가 대상이어도 소유권 취득이 보장되지 않아요
경매에서 건물이 '감정평가 대상에 포함'되었다고 해서 낙찰자가 항상 소유권을 취득하는 건 아닙니다. 주된 건물과의 관계가 더 중요하죠. 그 건물이 주건물의 사용을 돕는 부분인지, 아니면 완전히 독립된 별개의 건물인지에 따라 소유권 귀속이 달라집니다.
감정평가만 믿고 입찰했다가 소유권 분쟁으로 명도소송까지 가는 사례가 있으니 주의하세요
종물·부합물 vs 독립 건물, 이 구분이 핵심이에요
주된 건물과의 구조적 일체성 여부로 판단해요
종물(從物) 과 부합물(附合物) 은 주된 건물의 사용·효용을 돕거나 구조적으로 일체를 이루는 부분입니다. 반면 주건물과 완전히 독립된 건물이면 별개의 재산이 되어 소유권 취득 방식이 달라집니다.
같은 부지 위의 건물이라도 벽체 분리, 독립 출입구, 별도 시설 여부 등을 세밀하게 확인해야 합니다
실제 경매, 제시외 건물로 흔히 나타나는 유형
미등기 창고·중층·냉동창고 등 다양한 형태를 사전 확인하세요
경매 물건을 보면 주건물 옆에 철거 및 이전 가능한 미등기 창고, 중층 구조의 사무실, 냉동창고 등이 '매각제외'로 표시됩니다. 감정평가는 포함되었지만 낙찰자가 소유할 수 없으니, 실제 사용권자와 철거 비용을 미리 파악해야 해요.
낙찰 전 반드시 확인할 3가지 체크사항
권리, 임차인, 추가비용을 모두 파악하세요
제시외 건물이 있는 물건을 살펴볼 때는 법적 권리 분석, 임차인 현황, 추가 비용 계산 세 가지를 필수 확인하세요. 임차인 있으면 보증금 인수 책임이 생기고, 법정지상권이 있으면 지상권료를 협상해야 하거든요.
특히 건물이 주택이던 상업용이던 상관없이, 말소기준권리 날짜 이전에 등기된 임차인이 있으면 우선순위가 높으니 꼭 확인하세요
자주 묻는 질문
아니에요. 감정평가 포함은 가격 산정에 반영됐다는 뜻일 뿐, 법적 소유권 귀속과는 별개입니다. 주된 건물과의 구조적 관계(부합물·종물 vs 독립)에 따라 소유권이 결정되므로, 낙찰 전에 반드시 건축 구조도와 이전 감정평가 보고서를 검토해야 해요.
네, 경매 안내서에 '매각제외'로 표시된 건물은 기본적으로 낙찰자가 소유할 수 없습니다. 다만 미등기 창고처럼 사실상 철거 후 개선할 수 있거나, 임차인과 협상해서 인수할 수도 있으니 현장 확인과 법원 서류를 꼭 살펴보세요.
철거는 가능하지만, 기존 점유자(임차인)가 있다면 먼저 교섭해서 합의 철거를 해야 합니다. 무단 철거는 명도소송과 손해배상을 당할 수 있으니, 법원 서류에서 임차인 여부를 반드시 확인하고, 필요하면 중재나 조정을 신청하세요.
주건물과 같은 지붕 아래의 창고, 같은 기초 위에 붙은 증축 부분, 베란다나 처마처럼 구조적으로 일체된 부분들이 부합물입니다. 반면 주건물 옆에 완전히 분리된 가건물, 별도 기초와 벽체를 가진 창고, 이전 가능한 컨테이너나 냉동시설은 독립 건물이 되어 소유권 취급이 달라집니다.
법원의 감정평가 보고서에서 건물 항목을 항목별로 구분해서 읽어보세요. 감정가에 포함됐지만 '매각제외'인 부분의 가격이 크면, 낙찰 후 철거비·명도소송비·법정지상권료 등으로 예상 수익이 줄어들 수 있습니다. 가능하면 경매대행사나 법무사와 사전 상담해서 실제 인수 비용을 계산해두세요.