같은 집에 계속 살고 보증금이 그대로라면 전입신고는 다시 하지 않아도 돼요. 확정일자도 기존 것의 효력이 유지되는 경우가 많지만, 기존 계약서 원본을 꼭 보관하고 새 계약서에 기존 계약과의 연결을 특약으로 적어 두는 것이 안전해요.
전입신고는 다시 하지 않아도 되나요?
주소가 그대로면 다시 하지 않아도 돼요.
이미 그 집에 전입신고를 해두고 계속 거주하고 있다면 새 계약을 쓰더라도 기존 전입 기록이 그대로 유지돼요. 임차인의 대항력은 집을 인도받고 전입신고를 마친 것을 기준으로 생기기 때문에, 주소와 실제 거주가 바뀌지 않는 한 다시 신고할 필요가 없어요.
오히려 재계약을 핑계로 잠시 퇴거했다가 다시 전입하면 기존 순위가 흔들릴 수 있어요. 재계약 기간 동안에도 계속 거주하면서 주민등록을 유지해 주세요.
- 주민등록상 주소가 실제 거주지와 일치하는지 먼저 확인해 주세요.
- 재계약을 이유로 퇴거하거나 다른 주소로 옮겼다가 돌아오지 마세요.
중간에 주소를 옮긴 적이 있다면 전입일이 새로 잡힐 수 있으니 주민센터에서 전입 기록을 먼저 확인해 주세요.
확정일자는 새로 받아야 하나요?
보증금이 같다면 기존 확정일자가 유지되는 경우가 많아요.
보증금이 한 푼도 바뀌지 않았다면 기존 계약서에 받은 확정일자의 효력이 계속 유지된다는 설명이 일반적이에요. 그래서 새 계약서에 다시 받지 않아도 큰 문제가 없다는 것이 다수의 의견이에요.
다만 새 계약을 독립된 계약으로 보는 시각도 있어서, 새 계약서에 확정일자를 함께 받아 두면 더 안전하다는 의견도 있어요. 받아도 기존 확정일자가 사라지지 않으니 부담 없이 준비하셔도 돼요.
- 보증금이 증액되거나 줄었다면 상황이 달라지니 반드시 따로 확인해 주세요.
- 새 계약서에 확정일자를 받는 경우에도 기존 계약서 원본은 함께 보관해 주세요.
확정일자 처리 방식은 기관마다 다를 수 있으니 주민센터나 인터넷등기소에서 확인해 주세요.
기존 계약서는 왜 버리면 안 되나요?
기존 계약서 원본은 최초 순위를 증명하는 가장 확실한 자료예요.
새 계약서에 총액만 적혀 있으면 나중에 분쟁이 생겼을 때 전체 보증금이 새 날짜 기준으로 다뤄질 수 있어요. 기존 계약서에 찍힌 확정일자 원본이 있어야 최초 계약 때부터 보호받던 순위를 설명할 수 있어요.
그래서 새 계약서를 쓰더라도 기존 계약서와 확정일자 도장이 찍힌 원본은 버리지 말고 함께 묶어 두는 것이 좋아요.
- 기존 계약서와 확정일자 원본을 새 계약서와 함께 스테이플러로 묶어 보관해 주세요.
- 이체 내역이나 보증금 입금 기록도 함께 보관해 주세요.
새 계약서에는 어떤 특약을 넣어야 하나요?
기존 계약과 이어진다는 내용을 특약으로 분명히 적어 두세요.
이번 계약은 갱신이 아니라 합의로 기존 계약을 끝내고 새로 맺는 계약이에요. 그래서 기존 계약과의 관계를 계약서에 직접 적어 두어야 나중에 해석 다툼을 줄일 수 있어요.
특약에는 기존 계약을 합의 해지하고 동일한 조건으로 재체결한다는 내용과, 기존 전입신고와 확정일자의 효력이 그대로 유지된다는 내용을 넣는 것이 일반적이에요. 날짜는 기존 계약 종료일과 새 계약 시작일이 공백 없이 이어지도록 맞춰 주세요.
- 기존 계약을 합의로 종료하고 보증금을 동일하게 승계한다는 취지를 적어 주세요.
- 기존 계약 종료일과 새 계약 시작일을 이어서 기재해 주세요.
- 계약 체결 직전에 등기부등본을 다시 발급받아 근저당이나 압류가 새로 생겼는지 확인해 주세요.
- 새로 설정된 선순위 권리가 있다면 그 영향을 특약에 명시해 주세요.
등기부 확인과 특약 문구는 계약 전에 전문가나 공인중개사와 함께 점검하시는 것이 좋아요.
중도에 나갈 계획이라면 무엇을 정해 두어야 하나요?
새 계약은 중도 퇴거 규정이 자동으로 적용된다고 단정하기 어려워요.
계약갱신청구권으로 연장된 계약에서는 임차인이 해지를 통지하고 일정 기간이 지나면 해지 효력이 생기는 규정이 있어요. 하지만 합의로 새로 맺는 계약에는 이 규정이 그대로 적용된다고 보기 어려워요.
그래서 중도 퇴거 가능 여부, 해지 통지 기한, 보증금 반환 시기, 중개보수 부담 주체를 특약으로 미리 정해 두는 것이 안전해요. 특약이 없으면 중간에 나갈 때 집주인의 동의가 필요하고, 다음 세입자를 직접 구하거나 중개보수를 부담해야 할 수도 있어요.
- 중도 퇴거를 할 수 있는 조건과 해지 통보 기한을 특약에 적어 주세요.
- 통보 후 몇 개월이 지나면 계약이 끝나는지 분명히 적어 주세요.
- 중개보수를 누가 부담하는지 미리 정해 주세요.
- 보증금 반환 시기도 함께 적어 두면 좋아요.
계약갱신청구권을 이미 사용했는지, 재계약 뒤에도 다시 쓸 수 있는지는 해석이 엇갈리니 계약 전에 확인해 주세요.
자주 묻는 질문
보증금이 늘어난 금액은 기존 확정일자로 보호되지 않아요. 증액 내용을 담은 변경계약서를 작성하고, 그 계약서에 새로 확정일자를 받아 두는 것이 일반적이에요.
이때 기존 보증금에 대한 확정일자는 사라지지 않아요. 기존분과 증액분의 순위는 따로 판단되니 두 계약서를 함께 보관해 주세요.
기존 계약 이후 새로 설정된 근저당권이나 가압류, 압류 같은 권리가 있는지 확인해야 해요. 소유자가 계약 상대방과 같은지도 함께 봐 주세요.
등기부에 새 권리가 있다면 보증금 회수에 영향을 줄 수 있어요. 발견되면 계약 전에 집주인과 대책을 상의하거나 전문가에게 상담해 주세요.
정해진 기준이 없어서 계약서에 적힌 내용에 따라 달라져요. 특약이 없다면 집주인과 협의해야 하고, 다음 세입자를 구하는 비용을 임차인이 부담하게 될 수도 있어요.
그래서 재계약 때 중개보수 부담 주체를 미리 정해 두는 것이 좋아요.