전세 5% 인상을 월세로 달라고 할 때 임대인·임차인 합의 기준

전세 5% 인상을 월세로 바꾸는 것은 보증금 인상분을 월세로 환산해 함께 올리는 방식입니다. 다만 5%는 최대 한도이며 임대인·임차인의 합의가 반드시 필요합니다.

전월세 5% 인상의 의미와 3가지 방식

전월세 상한제에서 말하는 5%는 최대 인상 폭이에요. 즉, 5%까지는 올릴 수 있다는 뜻이지, 무조건 5%를 올려야 한다는 의미는 아닙니다. 2020년부터 시행된 임대차 3법의 일부로, 임차인을 보호하기 위한 규제예요.

이 5% 인상은 3가지 방식으로 나뉩니다.

• 보증금 5% 인상: 직전 보증금의 5%를 초과하지 않게 올리는 방식. 예를 들어 보증금 5,000만원이면 250만원까지 올릴 수 있어요.
• 월세로 전환: 보증금 인상분을 월세로 환산해 월세를 함께 올리는 방식. 법정 전월세 전환율을 적용합니다.
• 보증금 유지 + 월세 인상: 보증금은 그대로 두고 월세만 인상하는 방식. 보증금을 올리지 않으므로 부담이 상대적으로 덜해요.

어떤 방식을 택할지는 임대인과 임차인의 합의로 결정되어야 합니다. 임대인이 일방적으로 정할 수 없어요.

월세 전환 계산 방법: 법정 전월세 전환율 적용

보증금 인상분을 월세로 환산할 때 사용하는 것이 ‘법정 전월세 전환율’입니다. 이는 기준금리에 법정 이율을 더한 값으로, 각 금융 상황에 따라 달라져요.

계산 예시

• 현재 전세금 4억원 → 5% 인상 시 2,000만원 증액
• 이 2,000만원을 월세로 환산하려면 법정 전월세 전환율(예: 6%)을 적용
• 2,000만원 × 6% ÷ 12개월 ≈ 월 약 10만원의 월세 인상

계산이 복잡하다면 국토교통부 ‘렌트홈’ 앱의 임대료 인상률 계산기를 활용하세요. 보증금과 월세를 입력하면 허용 범위를 자동으로 계산해줍니다.

임대차 계약 시기에 따른 기준

계약 기간 중에는 월세 인상이 거의 어렵습니다. 하지만 계약 갱신 시에는 5% 상한선을 기준으로 인상을 요청할 수 있어요. 이때도 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면, 보증금 인상률이 5% 이내로 제한됩니다.

임차인이 알아야 할 권리: 5% 인상을 거절할 수 있어요

많은 임차인이 헷갈려하는 부분이 여기예요. “월세 5% 인상은 무조건 받아줘야 하나요?”라는 질문이 나오는 이유인데, 정답은 ‘항상 그런 것은 아니’입니다.

5%는 법정 ‘최대한도’일 뿐

5%는 임대인이 요청할 수 있는 최대 한도이지, 임차인이 무조건 동의해야 하는 의무는 아니에요. 임차인과 임대인이 서로 합의해야 성립합니다.

거절할 수 있는 경우

✓ 계약 기간 중 인상 요청 → 거절 가능
✓ 과도한 인상(5% 초과) → 거절 가능
✓ 임차인의 계약갱신요구권 거절 시 → 임대인 거절 가능하지만, 임차인이 수용하지 않으면 기존 조건 유지

합의가 없으면?

임대인이 일방적으로 월세를 올렸다면, 그 초과분은 법적으로 무효가 될 수 있습니다. 이 경우 임차인이 초과 납부분을 돌려받을 수 있어요.

5% 초과 인상을 받았을 때 대처법

혹시 5%를 초과한 인상 요청을 받았다면, 서두르지 말고 단계적으로 대응하세요.

대처 순서

1. 인상액이 정말 5%를 초과하는지 확인 → 렌트홈 계산기로 정확히 계산
2. 임대인과 협의 → 합의 없이는 추가 납부 거절 가능
3. 합의 거절 → 기존 월세로 계속 거주 가능 (계약 기간 중)
4. 계약 갱신 거절 → 이사 선택지도 있어요

초과분이 실제로 청구되었다면

만약 과도한 인상분을 실제로 납부했다면, 초과분을 환수할 수 있어요. 다만 증거(계약서, 송금 기록)를 남겨두셔야 합니다. 필요하면 주택 관련 법률 전문가 상담을 받으세요.

체크리스트

✅ 계약서에 명시된 보증금·월세 확인
✅ 임대인의 인상 요청 사항 서면으로 요청 (문자/카톡 증거 남기기)
✅ 렌트홈 계산기로 정확한 한도선 파악
✅ 합의 불가 시 계약 갱신 거절 또는 이사 검토