전세 인상분을 월세로 전환할 때 정확히 얼마를 줘야 할까

전세 5% 인상분을 월세로 전환하려면 법정 전월세 전환율을 적용해 보증금 인상분을 월세로 환산해야 해요. 이때 임대인과 임차인의 합의가 반드시 필요합니다.

전월세 상한제와 5% 인상 기준

전월세 상한제는 2020년 7월부터 시행된 임대차 3법 중 하나로, 계약 갱신 시 임대료 증액 폭을 직전 임대료의 5% 이내로 제한하는 제도예요.

핵심은 5%는 ‘최대 인상 폭’이지 강제 사항이 아니라는 점입니다. 임대인이 5%까지 올릴 수 있지만, 임차인이 거부하면 강제할 수 없어요. 다만 합의되지 않으면 분쟁조정위원회나 소송으로 진행될 수 있습니다.

5% 상한제가 적용되는 경우

• 임차인이 계약갱신청구권을 행사해서 계약을 갱신할 때
• 기존 계약 존속 중에 임대료를 증액할 때

반대로 신규 계약이나 계약갱신청구권 사용 후 4년이 지나 재계약할 때는 5% 상한제가 적용되지 않아요.

보증금 인상분을 월세로 환산하는 방법

전세를 월세로 전환할 때 임대인이 요구하는 방식은 크게 세 가지예요.

첫째, 보증금만 올리는 경우: 직전 보증금의 5%를 초과하지 않게 올림. 하지만 이 방식은 임차인 입장에서는 체감 부담이 크게 느껴져요.

둘째, 보증금과 월세를 함께 올리는 경우: 보증금도 일부 올리고 월세도 인상. 이 방식이 현장에서 가장 일반적입니다.

셋째, 보증금 유지 + 월세만 인상: 보증금은 그대로 두고 월세만 올리되, 인상분을 법정 전월세 전환율로 환산해 월세에 더합니다.

• 법정 전월세 전환율 = 기준금리 + 법정 이율
• 환산 공식: 보증금 인상분 × 법정 전월세 전환율 ÷ 12개월 = 월세 인상액

예를 들어 보증금이 1억 2천 만원에 5% 인상(600만원)하는 경우, 기준금리가 3.5%라면 600만원 × 3.5% ÷ 12 = 약 1.75만원의 월세 인상이 필요해요.

계산이 복잡하면 ‘렌트홈’ 계산기 활용하세요

법정 전월세 전환율은 한국은행 기준금리에 따라 변동되기 때문에, 정확한 계산이 번거로울 수 있어요.

국토교통부에서 운영하는 ‘렌트홈’ 사이트를 방문하면 임대료 인상률 계산기가 있습니다. 여기에 다음 정보를 입력하면 자동으로 허용 범위를 계산해줘요:
– 직전 보증금
– 직전 월세
– 원하는 새 보증금/월세

이렇게 하면 5% 범위 안에서 얼마까지 올릴 수 있는지 정확하게 알 수 있어요.

계약 시점에 따라 달라지는 인상 가능성

월세 인상 가능 여부는 계약이 어떤 상태에 있는지에 따라 완전히 달라져요.

계약 기간 중 인상 요청

계약이 살아있는 동안 임대인이 월세 인상을 요구해도 임차인은 거부할 수 있습니다. 차임증감 청구권 규정이 있지만 요건이 까다로워 현실적으로 거의 어렵거든요.

묵시적 갱신이 된 경우

계약이 끝났는데도 특별한 의사표시 없이 계속 거주하면 동일 조건으로 자동 연장됩니다. 이 경우 임차인은 “이미 묵시적 갱신이 됐으므로 기존 조건 그대로 유지”라고 주장할 수 있어요.

계약갱신 요구권 행사 시

임차인이 적극적으로 계약갱신 요구권을 행사하면 임대인은 5% 범위 내에서 인상할 수 있습니다. 하지만 임차인이 거부하면 합의에 도달해야 해요. 만약 합의 실패 시 분쟁조정위원회 조정이나 소송으로 진행될 수 있습니다.

전월세 상한제, 정확히 이해하고 대비하세요

전세 인상분을 월세로 전환할 때는 법정 전월세 전환율을 정확히 적용하는 게 핵심입니다. 임차인이라면 5%는 강제가 아닌 상한이라는 점을 기억하고, 임대인이라면 계약 갱신 시기와 상황에 따라 인상 가능 여부가 달라진다는 점을 꼭 알아두세요. 복잡한 계산은 렌트홈 계산기를 활용하고, 계약서에는 정확한 보증금과 월세를 명시해 추후 분쟁을 예방하는 것이 가장 중요합니다.