전세계약 6개월 남은 시점 새 매물 매매계약, 전세금 안전하게 받는 법

전세 6개월 전 새로운 주택을 매매계약할 때는 기존 전세금 반환 시점과 소유권이전등기 일정을 신중히 계획해야 합니다. 특히 토허제 같은 특수한 제약이 있다면 임대차보호법의 갱신청구 기간(6개월~2개월 전)과 소유권이전등기 완료 기한(2개월 전)이 충돌하지 않도록 특약사항으로 명확히 정해야 전세금을 안전하게 받을 수 있어요.

전세 갱신청구권, 청구 기간과 절차

전세 계약이 만료되기 6개월 전 시점이라면, 임대인에게 갱신청구권을 행사할 수 있는 법적 기간입니다.

갱신청구 가능 기간은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지이며, 이 기간 내에 서면·문자·이메일 등으로 의사를 전달해야 효력이 발생해요. 반드시 증거가 남는 방식으로 통보해야 합니다.

• 서면: 등기우편이나 일반우편 (배달증명)
• 문자/이메일: 카톡 화면캡처, 문자 스크린샷 등 증거 확보
• 청구 내용: 계약갱신 요청 의사 명확히

임대인의 거절 사유는 법으로 제한되어 있습니다. 임대인 자신의 실거주, 임차인의 연체, 주택 손상, 불가피한 사정 등만 유효하며, 단순히 “파시고 싶어서” 거절할 수 없어요.

새 매물 매매, 소유권이전등기 시점의 법적 제약

새로운 매물을 매매계약할 때 가장 중요한 것은 소유권이전등기 완료 시점입니다.

현재 전세 계약 만료까지 6개월이 남아있다면, 새로운 부동산의 소유권이전등기는 반드시 현 전세계약 종료 2개월 전까지 완료되어야 합니다. 이것이 전세금을 온전히 받기 위한 핵심 요건이에요.

왜 2개월 전까지인가?

만약 새 집의 소유권이전등기를 종료 2개월 안에 완료하면, 기존 전세 집주인은 새 세입자를 받아들이고 전세금을 반환할 시간이 충분해집니다. 반대로 등기가 2개월 후나 되면, 기존 집주인이 새 세입자를 구하는 데 지장이 생기고 전세금 반환이 지연될 위험이 커집니다.

토허제 제약과의 충돌

토허제(토지주택공급에관한특례법)로 인해 4개월 내 등기를 해야 한다면, 계약 종료 2개월 전이라는 기한은 충분히 달성 가능합니다. 예를 들어 6개월 후 종료라면, 4개월 내 등기는 현재로부터 2개월 내 완료하면 되는 것이죠.

전세금 반환 시점, 계약서 특약사항으로 보호

전세금을 안전하게 받기 위해서는 계약 당시부터 특약사항을 명확히 정해야 합니다.

권장 특약사항:

✅ 새 매물의 소유권이전등기는 현 전세 종료 2개월 전까지 완료

✅ 새 매물 등기 완료 후 X일 내(예: 7일)에 현 전세금 반환

✅ 새 세입자 입주 시기: 현 세입자의 전입신고 말소 후

✅ 토허제 등 특수 사정으로 기한을 못 맞추면 위약금 규정

이렇게 계약서에 명시하면, 나중에 집주인이 전세금 반환을 지연해도 계약 위반으로 대응할 수 있어요.

입주 순서도 중요

기존 전세 집에서 나갈 때는 전입신고 말소 → 보증금 수령 → 이사 순서로 진행하는 게 안전합니다. 전입신고가 남아있으면 새 집의 실제 소유권 이전에 문제가 될 수 있거든요.

묵시적 갱신을 피하고 명확하게 해지 통보

법에서는 임대인과 임차인이 계약 종료 전에 특별한 의사를 전달하지 않으면, 자동으로 묵시적 갱신된다고 봅니다. 이 경우 계약이 2년 더 연장되어, 새 집 매매 일정이 완전히 꼬일 수 있어요.

명확한 해지 의사 전달이 필수입니다.

혹시 임대인이 “아직 전세금 반환할 준비 안 됐어”라며 거절한다면, 법적으로는 거절할 수 없습니다. 정해진 기간 내 명확히 전달했다면 계약은 종료되고, 집주인은 전세금을 반드시 반환해야 하거든요.