전세 갱신 후 1년만 다시 갱신하는 방법, 계약갱신권 활용법

2년 전세 계약 만료 후 계약갱신요구권으로 1년 갱신이 가능합니다. 임대인과 합의로 특약을 정하거나, 새 계약서에 1년 갱신 조건을 명시하면 됩니다.

계약갱신요구권 이란 및 적용 기준

계약갱신요구권은 임차인(세입자)이 계약 종료 전에 임대인에게 같은 조건으로 계약을 연장해 달라고 요구할 수 있는 권리예요. 즉, 새로운 세입자를 찾거나 다른 조건으로 다시 계약하지 않고도 기존 계약을 연장할 수 있다는 뜻입니다.

보증금 인상은 최대 5% 이내로 제한돼요. 예를 들어 보증금 1억 원이었다면 갱신 시 1억 500만 원까지만 올릴 수 있다는 거예요. 지난해 서울 아파트 전세 거래 중 절반 이상(45.6%)이 기존 계약을 갱신하는 재계약이었으며, 갱신 계약의 56%가 이 갱신요구권을 사용했습니다.

새 계약서 작성 방법

갱신권으로 계약을 연장할 때는 새로운 계약서를 작성해야 합니다. 기존 계약서를 그대로 두고 추가 약정서를 만들거나, 새로운 계약서를 작성할 수 있어요.

• 임대인과 협의 후 합의서(특약) 작성
• 새 계약서에 ‘계약갱신권 사용’ 명시
• 보증금, 갱신 기간, 인상률 명확히 기록

2년 후 1년만 다시 갱신하는 절차

2년 전세 계약이 만료되기 최소 3개월 전부터 임대인에게 갱신 의사를 전달해야 해요. 법으로 정해진 절차는 아니지만, 분쟁을 피하기 위해 서면(카톡, 이메일, 내용증명)으로 남겨 두는 게 중요합니다.

그 다음 임대인과 협의를 통해 1년 갱신으로 조정합니다. 우리 법에는 2년 또는 1년 같은 갱신 기간에 대한 제약이 없어요. 임대인이 동의하면 1년, 6개월 등 자유롭게 정할 수 있다는 뜻입니다.

갱신 기간 협의 요점

1. 임대인에게 1년 갱신 의사 전달 → 서면으로 남기기
2. 보증금 인상률 5% 이내로 협의 → 명시적으로 기록
3. 새 계약서에 1년 갱신 명시 → 다음 만료일 명확히 기록
4. 계약금과 나머지 보증금 이체 확인 → 거래 기록 남기기

갱신권 사용 시 보증금 이중 가격 피하는 법

갱신권 사용과 신규 계약 간에는 수억 원대의 보증금 차이가 발생해요. 같은 아파트, 같은 평형이라도 기존 계약을 갱신하면 5% 이내 인상이지만, 새로 계약하면 시장 가격(훨씬 높음)으로 책정되기 때문입니다.

예를 들어 서울 강동구의 한 사례에서는 같은 날 같은 평형 물건이 갱신할 때 6억 3000만 원이었지만, 신규 계약은 7억 5000만 원이었어요. 1억 2000만 원의 차이가 난 겁니다.

보증금 보호 전략

• 갱신권을 적극 사용 → 시장 급등으로부터 보호
• 보증금 인상률을 최소화 → 협의 시 1~3% 제시
• 계약서에 ‘계약갱신권 사용’ 명확히 기입 → 분쟁 방지
• 임대인 변경 시 새 임대인과 조속히 협의 → 갱신권 효력 확인

갱신권 사용 불가 상황과 해결 방법

갱신권을 사용할 수 없는 경우는 드물지만 존재해요. 임대인이 직접 그 집에 들어가야 할 때(자기 거주용), 건물을 헐어서 새로 짓는다고 통보했을 때, 임대차 계약을 위반한 세입자인 경우 등입니다.

만약 임대인이 부당하게 갱신을 거절한다면, 주택임차차용보험이나 전세사기 특례 보증 등을 활용할 수 있어요. 또한 시 또는 구청의 주택과에 상담 신청하면 무료로 법률 조언을 받을 수 있습니다.

대비 방법

✅ 계약 초기에 갱신권 행사 조건을 서면으로 명시
✅ 계약금·보증금 이체 기록, 월세 영수증 등 모든 거래 증거 보관
✅ 전월세 보증금 반환 보증보험(STB, HUG) 가입 검토
✅ 분쟁 시 임차인 법률 상담소(보증금 관련) 방문