아니요, 임대보증금 3억 3천만 원은 집값에서 빠지지 않아요. 처음 25%만 내고, 아직 사지 않은 나머지 75%는 최초 공급가 기준에 기간이자를 더한 금액을 여러 번 나눠 사는 구조예요.
임대보증금은 집값에서 차감되나요
아니요, 집값에서 빠지지 않아요.
임대보증금은 아직 사지 않은 지분에 살기 위해 맡겨 두는 돈이에요. 전세보증금과 비슷한 개념이라 분양대금을 미리 낸 것으로 계산되지 않아요.
나중에 지분을 살 때마다 지분율에 비례해서 보증금을 돌려받거나, 취득 자금으로 넘겨서 정산하는 방식이에요. 그래서 보증금을 냈다고 해서 남은 집값이 줄어드는 것은 아니에요.
보증금을 돌려받는 시점과 정산 방식은 단지마다 다를 수 있어요. 계약서와 입주자모집공고에서 확인하세요.
나머지 2억 원만 나눠 내면 되나요
아니요, 남은 금액은 2억 원이 아니에요.
최초에 분양가의 25%를 내면 그만큼의 지분을 가져요. 공급가가 7억 원이라면 이 25%는 1억 7,500만 원에 해당해요.
남은 75%는 아직 취득하지 못한 지분 전체이므로, 금액은 5억 2,500만 원에 기간이자를 더한 총액으로 봐야 해요. 추가로 사는 지분의 가격은 당시 시세가 아니라 최초 공급가 기준으로 정해지고, 여기에 이자가 붙어요.
- 최초 취득: 분양가의 25%
- 남은 지분: 분양가의 75% + 기간이자
- 추가 취득가: 최초 공급가 기준, 시세 반영 안 됨
기간이자 계산 방식과 회차별 금액은 공고의 납부표로 확인해야 정확해요.
몇 년마다 얼마씩 사야 하나요
주기는 단지마다 달라요. 광교 A17블록은 5년 주기로 알려져 있어요.
주기는 사업마다 달라요. LH 고양창릉 모델은 4년마다 15%씩 다섯 번 사는 구조로 소개돼요. 반면 광교 A17블록은 5년 주기로 지분을 사는 방식이라고 안내돼요.
광교 A17블록의 경우 5년 차에 20%, 10년 차에 20%, 15년 차에 20%를 사고, 20년 차에 남은 15%를 사서 100%가 되는 흐름으로 설명돼요. 회차마다 필요한 금액을 미리 계산해 두면 자금 계획이 쉬워요.
- 광교 A17블록: 5년 주기로 취득한다는 설명이 있어요.
- LH 고양창릉 모델: 4년 주기로 15%씩 취득한다는 설명이 있어요.
- 최대 1년까지 취득을 미룰 수 있다는 보도가 있으나 모든 단지에 같은 조건이 적용되지는 않아요.
주기와 유예 조건은 해당 단지의 최신 입주자모집공고와 계약서에서 꼭 확인하세요.
보증금을 줄이고 월세로 내는 방법도 있나요
보증금 일부를 월세로 바꾸는 선택이 안내돼요.
초기 보증금 부담이 크면 보증금 일부를 월세로 전환해 시작 금액을 낮출 수 있다는 안내가 있어요. 다만 전환 비율과 월 금액은 단지와 공고 조건에 따라 달라져요.
미취득 지분에 대한 임대료는 주변 전세 시세의 90%를 기준으로 아직 사지 않은 지분율을 반영해 정해진다는 설명이 있어요. 그래서 지분이 늘수록 임대료 부담은 줄어드는 구조예요.
- 보증금을 낮추면 월 임대료가 늘어날 수 있어요.
- 월 임대료와 추가 지분 저축액을 함께 계산해야 해요.
- 주변 전세 시세가 오르면 임대료도 달라질 수 있어요.
보증금과 월세 전환 비율은 단지마다 다르니 공고와 계약서에서 확인하세요.
자주 묻는 질문
최초 지분 25%만으로 입주 필요 자금 전체를 판단하기는 어려워요. 보증금, 부대비용, 세금, 등기 비용, 실제 대출 실행액을 함께 계산해야 해요.
입주 전 자금표에 이런 항목을 모두 적어 보면 실제로 필요한 현금이 보여요.
보도에 따르면 회차별 취득을 최대 1년까지 미룰 수 있다고 해요. 다만 모든 단지에 같은 유예가 적용되는 것은 아니에요.
유예 이후 처리 기준과 계약 해제 조건은 계약서에서 미리 확인해 두는 것이 안전해요.
추가 지분은 당시 시세가 아니라 최초 공급가에 기간이자를 더해 정하는 방식으로 설명돼요. 그래서 시세가 크게 올라도 매입가 기준이 바로 오르지는 않아요.
다만 단지별 산식에 감정평가액 반영 여부가 다를 수 있으니 공고의 회차별 산식을 꼭 확인하세요.