보유세는 재산세와 종부세로 구성되며, 공시가격에 공정시장가액비율을 적용해 계산합니다. 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원 이상일 때만 종부세가 추가로 부과됩니다.
보유세 구성요소 — 재산세와 종부세의 차이
보유세는 부동산을 보유하는 동안 매년 납부하는 세금으로, 재산세와 종합부동산세(종부세)로 구성됩니다.
두 세금의 기본 특성을 먼저 정리하면 다음과 같습니다:
- 재산세: 지방세로 대부분의 주택 소유자가 납부 (토지, 건축물 개별 기준)
- 종합부동산세: 국세로 일정 기준을 초과하는 소유자에게만 부과 (공시가격 합산 기준)
중요한 기준일: 매년 6월 1일 기준으로 소유자를 판단합니다. 이 날짜를 기준으로 누가 세금을 부담할지가 결정되므로, 부동산 매매 시 잔금일이 6월 1일을 기준으로 달라지면 세금 부담자가 변할 수 있습니다.
재산세는 7월과 9월에 나누어 납부하고, 종부세는 12월에 납부하는 것이 원칙입니다.
보유세 계산 기본 원리 — 공시가격과 공정시장가액비율
보유세를 계산할 때 가장 중요한 두 가지 개념이 바로 공시가격과 공정시장가액비율입니다.
공시가격 개념
많은 사람들이 보유세를 실제 매매가격(시세)으로 계산한다고 생각하지만, 실제로는 정부가 공시하는 공시가격을 기준으로 계산됩니다.
- 같은 아파트도 실거래가와 공시가격이 다를 수 있어요
- 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 주소로 확인 가능해요
- 공시가격이 오르면 실거래가가 같아도 보유세 부담이 증가합니다
공정시장가액비율 적용
공시가격에 공정시장가액비율을 곱해서 과세표준을 산정합니다:
| 소유자 구분 | 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 1주택자 (1세대 1주택 특례) | 43~45% |
| 다주택자 | 60% |
| 법인 | 60% |
1세대 1주택자의 경우 한시적 특례가 적용되어 비율이 낮으므로, 다주택자보다 세 부담이 상대적으로 적습니다.
재산세 계산 방법 — 세율 적용과 납부 시기
재산세는 공시가격 × 공정시장가액비율로 계산한 과세표준에 세율을 적용하는 방식으로 산출됩니다.
재산세 계산 구조
- 과세표준 산정: 공시가격 × 공정시장가액비율
- 기본세 계산: 과세표준 × 구간별 세율
- 부가세 추가: 도시지역분(0.14%) + 지방교육세(본세의 20%)
구간별 세율
재산세율은 과세표준 규모에 따라 달라집니다:
| 과세표준 | 세율 |
|---|---|
| 6,000만 원 이하 | 0.1% |
| 6,000만~1.5억 원 | 0.15% |
| 1.5억~3억 원 | 0.25% |
| 3억 원 초과 | 0.4% |
납부 시기와 방법
재산세는 7월과 9월에 나누어 납부합니다:
- 7월: 주택분 절반 + 건축물분
- 9월: 나머지 주택분 + 토지분
- 세액이 적으면 7월에 일괄 부과될 수도 있어요
위택스나 스마트 위택스 앱에서 조회·납부 가능하며, 계좌이체·신용카드·간편결제로 납부할 수 있습니다. 특히 마감일에는 접속 혼잡이 있으므로 여유 있게 납부하는 것이 좋습니다.
종합부동산세 계산 방법 — 고가주택과 다주택자 대상
종부세는 일정 공시가격을 초과하는 부동산 소유자에게 부과되는 국세입니다. 재산세를 내는 모든 사람이 종부세를 내는 것은 아닙니다.
종부세 부과 기준
종부세 대상 판단:
- 1세대 1주택: 공시가격 12억 원 초과 시에만 부과
- 다주택자: 공시가격 합산에서 9억 원 공제 후 초과분에 대해 부과
대부분의 중저가 주택 소유자는 종부세 대상이 아닙니다. 1주택자 기준이 12억 원으로 높기 때문에, 공시가격 12억 원 이하인 주택 1채만 보유하면 재산세만 내면 돼요.
종부세 계산식
과세표준 = (공시가격 합계 - 공제금액) × 60%
종부세 = 과세표준 × 누진세율
종부세 세율 (2026년 기준)
다주택자 세율이 1주택자보다 높은 누진 구조입니다:
| 과세표준 | 1주택자 세율 | 다주택자 세율 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3~6억 원 | 0.7% | 0.7% |
| 6~12억 원 | 1.0% | 1.0% |
| 12~25억 원 | 1.3% | 2.0% |
| 25~50억 원 | 1.5% | 3.0% |
납부 시기
종부세는 매년 12월에 납부합니다. 재산세보다 여러 달 뒤에 납부하므로 준비 기간이 있습니다.
보유세 확인과 절감 방법
부동산을 보유하고 있다면 보유세를 효율적으로 관리해야 합니다.
보유세 확인 방법
직접 계산하기 어렵다면 온라인 도구를 활용할 수 있어요:
- 보유세 계산기: 공시가격과 보유주택 수 입력으로 예상 세액 확인
- 위택스/스마트 위택스: 실제 고지된 금액 확인 및 납부
- 홈택스: 국세청 공식 종부세 모의계산
보유세 절감 기회
✅ 고령자 공제 — 만 60세 이상이면 종부세 감면
- 만 60~65세: 20% 공제
- 만 65~70세: 30% 공제
- 만 70세 이상: 40% 공제
✅ 장기보유 공제 — 5년 이상 보유 시 혜택
- 보유 기간이 길수록 공제율 증가해요
- 별도 신청 필요합니다
주의해야 할 사항
공시가격 상승이 결정되면 조정 가능성을 검토하거나, 보유세 부담이 크면 상황에 맞는 선택을 고려해볼 필요가 있습니다. 특히 부부가 각각 주택을 보유한 경우나 공동명의 주택이 있을 때는 계산 방식이 복잡해지므로 전문가 상담을 받는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. 공시가격이 올라가면 세율이 같아도 보유세가 함께 증가하는 건가요?
네, 공시가격이 오르면 세율이 동일해도 보유세 부담이 증가합니다. 2026년 공동주택 공시가격이 평균 3.45% 상승했으므로 전년도보다 보유세가 소폭 늘어날 수 있어요. 다만 세부담 상한(전년도의 105~130%)이 적용되어 급격한 증가는 제한됩니다.
Q. 아파트 공시가격이 정확히 12억 원이면 1주택자도 종부세를 납부해야 하나요?
1세대 1주택자는 공시가격이 12억 원 초과할 때부터 종부세 대상이 됩니다. 12억 원 정확히는 종부세 기준 이하이므로 재산세만 내면 돼요. 공시가격이 12억 1,000만 원이면 초과분에 대해서만 종부세가 계산됩니다.
Q. 매년 6월 1일이 보유세 계산에서 중요한 기준이 되는 이유가 뭘까요?
보유세는 매년 6월 1일을 기준으로 부과됩니다. 이 날짜 기준으로 누가 부동산을 소유하고 있었는지에 따라 그 해 세금 납부 의무자가 결정되기 때문이에요. 부동산 매매 시 잔금일이 6월 1일 전후로 달라지면 세금 부담자가 완전히 바뀔 수 있으므로 계약 시 반드시 확인해야 합니다.
Q. 부부가 각각 1주택씩 소유할 때 다주택자처럼 9억 원 공제를 받는 건가요?
아니요, 부부가 각각 1주택씩 보유하면 남편과 아내가 별도로 1세대 1주택자로 인정됩니다. 따라서 각자 공시가격 12억 원 초과 여부를 개별 판단해서 종부세를 계산해요. 인당 9억 원이 아니라 각자 12억 원 기준이 적용되므로 공동명의보다 절세 효과가 있을 수 있습니다.
Q. 재산세를 7월과 9월에 반반씩 내는 게 정해진 규칙인가요?
일반적으로는 주택분 재산세를 7월과 9월에 반씩 나누어 냅니다. 다만 세액이 일정 수준 이하인 경우에는 7월에 일괄 부과될 수 있어서, 9월에 고지서가 없다고 해서 완납된 것은 아니에요. 위택스에서 연간 납부액을 확인하는 것이 가장 정확합니다.