원상복구는 **고의·과실 손상**만 임차인이 부담하며, 입주·퇴거 시 상태 사진으로 입증해야 합니다. 계약서 명시 여부가 핵심입니다.
원상복구 의무란 무엇인가
계약 이후 손상만 복구하면 돼요
원상복구는 임대차 개시 전 상태로 되돌리는 의무예요. 하지만 노후·습기 같은 자연적 손모는 임대인이 감수하는 게 원칙이거든요. 만약 처음부터 '현시설물 상태에서 계약'했다면 당신이 입주한 이후 발생한 손상만 책임지면 돼요.
계약서에 특별한 약정이 있으면 그 내용이 우선이므로 계약서를 꼼꼼히 읽어두세요
원상복구 범위 3가지 유형
원재료 복구가 법적 원칙이에요
원상복구를 어디까지 해야 하는지는 계약서 내용과 실제 상황에 따라 달라져요. 철거만으로 끝날 수도, 원래 재료로 복구해야 할 수도, 그 사이의 형태일 수도 있습니다. 각 유형마다 분쟁이 생기기 쉬운 지점이 달라서 미리 알아두는 게 중요합니다.
계약서에 명시되지 않았으면 분쟁 가능성이 높으니 임대인과 미리 서면으로 합의하세요
보증금 차감의 기준과 절차
임대인이 손상을 입증해야 해요
보증금에서 원상복구 비용을 차감하려면 임대인이 손상된 상태 사진·수리비 견적 같은 증거를 제시해야 해요. 임차인도 '입주할 때 이미 그 상태였다'는 걸 반대 증거로 증명할 수 있습니다. 또한 차감하는 비용도 합리적 범위여야 하는데, 부분 교체를 기본으로 하고 제품의 사용 년수에 따른 감가를 반영해야 합니다.
임차인이 직접 복구 후 보증금에서 공제받는 방식도 있으니 임대인과 협의하세요
분쟁을 미리 막는 실전 체크리스트
입주·퇴거 때 기록이 최고의 증거예요
입주할 때 현황을 사진·목록으로 명확하게 남기고, 퇴거할 때도 동일한 방식으로 기록하면 나중에 분쟁이 생겨도 법적 증거로 사용할 수 있어요. 원상복구 범위가 계약서에 명시되어 있지 않다면 이런 사진·기록이 당신을 지켜주는 가장 좋은 방어막이 됩니다.
분쟁이 실제 발생하면 법원 감정 또는 중재를 통해 해결할 수 있으니 증거를 충분히 확보하세요
자주 묻는 질문
아니에요. '현시설물 상태에서 계약한다'는 건 **그 상태에서 계약 이후 발생한 손상만 당신이 복구한다**는 뜻입니다. 이전 임차인이 한 인테리어는 당신이 입주할 때 이미 있던 거니까 당신이 복구할 책임이 없어요. 만약 임대인이 계속 주장한다면 계약서를 다시 보여주고, 입주 때와 퇴거 때 사진으로 상태가 동일함을 입증하세요.
단종된 상품이라면 **유사한 사양의 대체 상품으로 복구하는 게 일반적**입니다. 임대인이 원래 제품과 똑같이 하라고 고집해도, 단종 상품은 시장에 없으니 불가능한 요구예요. 시중 유사 제품의 가격을 견적받아서 그 수준만 부담하면 돼요. 단종 확인은 제조사 홈페이지나 온라인쇼핑몰 검색으로 증거를 남겨두세요.
임대인이 **사진과 수리비 견적**으로 손상 정도와 복구 비용을 입증해야 해요. 그 금액도 합리적 범위여야 하는데, 부분 교체를 기본으로 하고 제품의 사용 년수에 따른 감가를 반영해야 합니다. 예를 들어 10년 된 제품이 손상되었다면, 새 제품 가격의 10%~20% 정도만 청구하는 게 맞아요. 만약 임대인이 근거 없이 많이 공제하려고 하면 법원 감정을 의뢰할 수도 있습니다.
지금부터라도 퇴거 상태를 사진과 목록으로 명확하게 기록하세요. 입주 때 사진이 있는 게 가장 좋지만, **현재 상태 기록이라도 있으면** 임대인이 손상을 일방적으로 주장하기 어렵게 됩니다. 퇴거할 때 임대인과 함께 모든 공간을 돌아다니면서 손상 부분을 함께 확인하고 양쪽 다 사진을 찍는 게 가장 안전해요.
복구 방식을 **임대인과 미리 합의**한 후 서면으로 남겨두는 게 꼭 필요해요. '당신이 직접 복구하고 보증금에서 공제하기' 또는 '임대인이 복구하고 공제하기' 두 가지 방식이 있는데, 어느 쪽이든 복구 범위·기준·비용 한도를 명확하게 정합니다. 당신이 직접 복구한다면 시공 영수증과 완공 사진을 남겨두고, 임대인이 그대로 수용하면 보증금에서 공제받을 수 있어요.