전세 만기 후 세입자는 계약갱신청구권으로 재계약 기간을 2년보다 짧게 정할 수 있어요. 다만 중도 퇴거 시 복비 문제와 묵시적 갱신 여부를 꼼꼼히 확인해야 해요.
재계약 기간은 협의로 자유롭게 정할 수 있어요
2년 아닌 다른 기간도 가능해요
전세가 만기되면 세입자는 계약갱신청구권을 행사할 수 있어요. 이는 임대인이 반대해도 법적으로 재계약을 강제할 수 있는 권리인데, 꼭 2년으로만 계약해야 하는 건 아니에요. 세입자와 임대인이 협의하면 1년, 10개월 같은 단축 기간으로도 재계약이 가능합니다.
- 만기 3개월 전에 계약갱신청구권 행사 가능
- 임대인 동의 없이도 법적 효력 발생
- 기간은 당사자 협의로 자유롭게 결정
묵시적 갱신이 먼저 이뤄졌다면 계약갱신요구권을 사용할 수 없으니 만기 전에 확인하세요.
중도에 나가려면 복비 문제를 미리 협의하세요
계약 중간에 나가면 위약금이 발생할 수 있어요
재계약을 1년 10개월로 하고 1년 뒤에 나가야 한다면, 나머지 기간 동안의 손실을 임대인에게 보상해야 할 수도 있어요. 이를 복비(복리비) 또는 위약금이라고 불러요. 세입자가 먼저 나가는 경우 복비를 내야 하는 것이 관행이지만, 법으로 강제되는 것은 아닙니다.
복비가 항상 의무는 아니므로, 계약서에 명시되지 않았다면 협의 대상이에요.
묵시적 갱신과 계약갱신요구권을 헷갈리지 마세요
둘 다 만기 연장이지만 권리가 달라요
만기가 되어도 아무란 의사 표시 없이 계약이 자동 연장되는 것을 묵시적 갱신이라고 해요. 반대로 세입자가 명시적으로 연장해달라고 요청하는 것이 계약갱신요구권이에요. 이 둘은 완전히 다른 법적 성질을 가져요.
- 묵시적 갱신: 아무 연락 없이 자동 연장 (임대인이 거부 불가)
- 계약갱신요구권: 세입자의 명시적 요청 (임대인 동의 불필요)
- 둘이 겹치면 안 되므로 만기 3개월 전 의사 표시 필수
세입자가 최대 6년까지 거주할 수 있는 보장은 계약갱신요구권을 정확히 행사했을 때만 유효해요.
만기 전에 꼭 확인해야 할 체크리스트
3가지를 미리 정리해두세요
만기 3개월 전부터 준비를 시작하는 것이 좋아요. 임대인과의 연락이 끊기거나 의견 충돌이 생길 수 있으니, 문서로 남겨 두는 것이 중요합니다. 실제로 만기가 되도록 연락이 없다가 갑자기 보증금 반환 분쟁으로 이어지는 사례도 많아요.
- 계약서에 기재된 만기 날짜 확인 (혼동 방지)
- 중도 퇴거 가능성이 있다면 복비 조항을 명시하기
- 재계약서는 새 계약으로 간주되므로 새로 작성·서명하기
자주 묻는 질문
아니에요. 세입자는 만기 3개월 전에 계약갱신청구권을 행사하면 임대인의 동의 없이도 재계약할 수 있어요. 다만 임대인이 정당한 사유(직접 사용 필요 등)가 있으면 거부할 수 있습니다.
재계약 계약서에 중도 퇴거 시 복비 무관 같은 조항을 미리 넣으면 좋아요. 하지만 이미 계약했다면 임대인과 협의해서 정하는 수밖에 없어요. 복비는 관행일 뿐 반드시 내야 하는 의무는 아니에요.
안 돼요. 묵시적 갱신이 먼저 이뤄지면 계약갱신요구권은 소멸해요. 그래서 만기 3개월 전에 어떤 식으로든 의사 표시를 해서 묵시적 갱신을 피하는 게 중요해요.
네, 재계약은 새 계약이므로 시세를 반영해서 보증금을 협의할 수 있어요. 다만 큰 폭의 인상은 세입자의 반발을 살 수 있으니 협의 과정에서 타협하게 돼요.
10개월 계약 만기가 되면 다시 계약갱신청구권을 행사해서 추가 연장할 수 있어요. 다만 계약갱신요구권 최대 횟수는 총 거주 기간이 6년을 넘지 않는 선에서 정해져요.