보금자리론 시세 산정 기준 LTV 계산 방법 총정리

보금자리론 시세는 KB시세를 최우선으로 적용하며 한국부동산원·공시가·감정가 순으로 사용해요. LTV는 조정대상지역 60%, 비조정지역 70%이며 5억 초과분은 별도 계산돼요.

보금자리론 시세 산정 기준 우선순위

보금자리론을 신청할 때 가장 먼저 확인해야 하는 게 내 집의 시세가 9억원 이하인지 여부예요. 시세를 어떤 기준으로 적용하느냐에 따라 결과가 달라질 수 있어요. 주택금융공사에서 정한 시세 산정 우선순위는 KB시세를 가장 먼저 사용하고, KB시세가 없으면 한국부동산원 시세, 그래도 없으면 주택공시가격, 마지막으로 감정평가액을 사용해요.

KB시세에서 아파트 층수별로 시세 구간이 나눠져 있는데, 최저층의 경우 하한평균가라는 별도 기준이 적용될 수 있어요. 필로티 2층처럼 사실상 최저 생활층인 경우엔 KB시세표에서 어느 구간으로 분류되는지가 핵심이에요. 주택금융공사 기금e든든 앱에 주소를 입력하면 자동으로 해당 주택의 적용 시세를 조회할 수 있어요.

보금자리론 LTV 계산 방법

보금자리론의 LTV(주택담보인정비율)는 주택이 위치한 지역과 담보 금액에 따라 달라져요. 일반적으로는 LTV 70%가 적용되지만, 조정대상지역이라면 LTV 60%로 낮아져요.

담보가치가 5억 4천만원인 경우를 예로 들면, 조정지역 일률 60% 적용 시 3억 2,400만원, 단계별 적용(5억 이하 70% + 5억 초과 60%) 시 3억 7,400만원이 나와요. 주택금융공사 홈페이지 대출가능액 계산기에서는 5억 이하 구간에 LTV 70%, 5억 초과 구간에 LTV 60%를 단계별로 적용해서 계산해요. 어느 방식이 적용되는지는 신청하는 상품과 시점에 따라 다를 수 있으므로, 반드시 주택금융공사 공식 계산기로 직접 확인하는 게 좋아요.

• 비조정대상지역: LTV 70%
• 조정대상지역: LTV 60%
• 5억원 이하 구간: LTV 70% (단계별 적용 시)
• 5억원 초과 구간: LTV 60% (단계별 적용 시)

특례보금자리론과 일반 보금자리론 비교

보금자리론 계열에는 일반 보금자리론 외에 특례보금자리론이 있어요. 두 상품은 소득 기준, 주택가격 기준, 금리 조건에서 차이가 있어요.

특례보금자리론의 가장 큰 특징은 소득 제한이 없다는 점이에요. 일반 보금자리론은 부부합산소득 기준이 있지만, 특례보금자리론은 주택가격 9억원 이하라면 소득과 관계없이 신청할 수 있어요. 대상 주택은 아파트·연립주택·다세대주택·단독주택이며, 고정금리 상품으로 운영돼요. 다만 금리는 일반 보금자리론이나 디딤돌 대출에 비해 높을 수 있으므로 꼼꼼히 비교해보는 게 좋아요.

신혼부부라면 디딤돌 대출을 먼저 검토하는 경우가 많아요. 디딤돌은 혼인기간 7년 이내이거나 결혼 예정일이 3개월 이내인 예비부부가 대상이에요. 다만 디딤돌 대출의 한도나 조건이 갑자기 변경되는 경우 보금자리론으로 전환하는 선택을 하기도 해요.

보금자리론 신청 시 준비 사항

보금자리론을 신청할 때는 몇 가지를 사전에 확인하고 준비해야 해요. 특히 사전심사를 먼저 받아두면 실제 계약 시 빠르게 진행할 수 있어요.

• 본인·배우자 주택 소유 여부 확인
• 부부합산소득 확인 (특례보금자리론은 소득 제한 없음)
• 주택가격 9억원 이하 여부 확인 (KB시세 우선 적용)
• 주택 소재지 조정대상지역 여부 확인
• 기금e든든 앱/웹에서 사전심사 진행 (공인인증서 필요)
• 본계약 시 매매계약서 필수 지참
• 주택금융공사 콜센터(1688-8114)에서 상세 문의 가능

사전심사는 기금e든든 웹사이트나 앱에서 주소를 입력해 간편하게 받을 수 있어요. 사전심사를 받아도 본심사에 큰 불이익은 없지만, 다음 심사 진행 시 약 5일이 추가로 소요될 수 있어요. 보금자리론 심사 과정에서는 반드시 매매계약서가 필요하니 계약 전에 사전심사만 먼저 해두는 방법도 있어요.

보금자리론 재신청과 일시적 2주택자 조건

기존에 보금자리론을 이용하고 있다가 이사를 가야 하는 상황이라면, 기존 주택 처분 후 신규 주택에 보금자리론을 다시 신청할 수 있어요.

이때 핵심은 처분일과 신규 매수일을 같은 날짜에 맞추는 것이에요. 일시적 2주택자 조건을 활용하면 신규 주택에 보금자리론을 새롭게 받을 수 있어요. 신규 매수하는 집에서는 매매가와 시세 중 낮은 금액을 기준으로 LTV 70% 한도를 다시 받을 수 있어요. 단, 3년간 보금자리론 이용이 제한되는 경우도 있으므로, 본인의 이용 이력을 먼저 확인하는 게 좋아요.

대출 관련 궁금한 사항이나 분쟁이 발생한 경우에는 한국주택금융공사 콜센터(1688-8114)에 문의하거나, 해당 금융기관 콜센터를 통해 처리할 수 있어요.