보증금 미지급 시 임차권등기명령으로 대항력 유지하는 법

임차차 종료 후 보증금을 받지 못했다면 일부 미지급도 임차권등기명령을 신청할 수 있어요. 이사 후에도 대항력을 유지해서 우선변제권을 지킬 수 있습니다.

보증금 미반환은 일부만 남아도 전액으로 봐요

수십만 원만 안 줘도 법적 조치 대상이에요

임대차 종료 후 일부 미지급만 있어도 전액 미반환으로 봅니다. 특히 보증금 50만 원만 못 받아도 임차권등기명령 신청이 가능하다는 판례가 있어, 소액이라도 포기하면 안 돼요. 증거만 확보되면 법원 신청으로 계약 종료 후 언제든 대응할 수 있습니다.

임대인이 시설 원상복구 비용 등을 이유로 일부 공제하려 할 때는 영수증이나 견적서 등 근거를 반드시 요구하고 기록으로 남겨야 해요

임차권등기명령으로 이사 후에도 권리를 지켜요

등기 후 이사해도 대항력과 우선변제권이 남아요

임차권등기명령은 법원에 신청해서 등기부에 기록하는 절차예요. 등기가 되면 이사 후에도 보증금에 대한 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 건물이 매각되거나 담보로 압류될 때 보증금을 먼저 챙길 수 있다는 뜻이에요.

• 법원 신청: 지방법원 또는 시·군 지역의 간이재판부에 신청할 수 있어요
• 증거 준비: 계약서, 퇴거통보, 통장입금 내역, 문자 기록 등을 챙기세요
• 인가 후: 법원 인가를 받은 후 등기소에 등기 신청해야 효력이 생겨요

등기 신청은 법원 인가 후 30일 이내에 반드시 해야 효력이 있으니 미루지 마세요

대응 4단계로 단계적 조치하기

문서 남기기부터 손해배상까지 단계별로 진행

보증금을 못 받았을 때는 첫 단계에서 증거 확보, 두 번째 법적 요구, 세 번째 임차권등기명령 신청, 네 번째 필요시 손해배상 청구 순서로 진행해야 해요. 각 단계마다 문서를 남기는 게 핵심이에요.

임대인이 '세입자가 도어락을 안 줘서 못 준다'는 식으로 책임을 미룰 수 있으므로 모든 요구를 기록으로 남기고 필요시 변호사와 상담하세요

전액 반환 전까지 목적물 인도 거절할 수 있어요

보증금 반환과 열쇠 인도는 동시이행 관계

임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 인도 의무는 동시이행이에요. 보증금을 받지 못했다면 도어락 비밀번호·열쇠 인도를 거절할 여지가 있습니다. 다만 이 부분은 분쟁이 커질 수 있으니 신중하게 진행해야 해요.

임대인이 이미 열쇠를 회수했거나 도어락을 바꿨다면 침입 문제로 역고소될 수 있으므로 반드시 법률상담을 먼저 받으세요

계약 단계에서 보증금 미반환 리스크를 미리 줄여요

보증금 미반환은 계약 후 대응보다 계약 전 예방이 훨씬 효과적이에요. 임대인의 신원, 건물 소유권, 관리사 존재 여부 등을 계약 전에 철저히 확인해두면 나중에 분쟁을 크게 줄일 수 있습니다. 서울시 청년안심주택처럼 정책 지원 임대주택도 개인 임대인과 법인 임대인의 리스크가 다르니 계약 구조를 꼼꼼히 살펴봐야 해요.