상생임대인 계약서 작성 방법과 5% 인상률, 필요 서류

상생임대인 계약서는 정해진 별도 양식 없이 일반 임대차 계약서로 쓰되, 직전 계약 대비 5% 이내 인상과 실제 2년 이상 임대를 맞춰 새로 작성하는 것이 원칙이에요.

상생임대차 계약서는 일반 양식에 요건만 맞춰 새로 써요

상생임대차 계약서에는 정해진 별도 양식이 없어요. 기존 임대차 계약서와 같은 양식을 쓰고, 보증금과 월세가 직전 계약보다 5% 이내로 올랐는지, 실제로 2년 이상 임대할 계약인지가 드러나게 쓰면 돼요.

기존 계약서에 연장 문구만 덧붙이기보다 새 계약서를 따로 작성하는 편이 세무서가 직전 계약과 상생 계약을 구분하기 쉬워요. 양도할 때 두 계약서를 모두 내야 하기 때문이에요.

계약서에 적힌 기간보다 실제 임대한 기간이 중요해요. 임차인이 일찍 나가 실제 기간이 부족하면 특례 적용이 어려울 수 있어요. 세입자 개인 사정으로 퇴거한 뒤 보증금과 월세를 올리지 않고 새 계약을 맺었다면 기간을 합산하는 예외가 있어요.

계약서를 쓰기 전에 맞춰야 할 요건은 이 표로 정리돼요

직전 계약과 상생 계약은 요건이 서로 달라요. 계약서에 들어갈 내용과 연결해 보면 이래요.

묵시적 갱신은 국세청이 요건을 갖추면 인정하는 해석을 냈지만, 계약서가 없으면 입증 부담이 커서 새 계약서를 쓰는 편이 안전해요.

서명 전에 계약서와 증빙을 하나씩 대조해요

계약서만 잘 써서는 부족하고, 날짜와 금액이 실제 증빙과 맞아야 해요. 세무서는 계약서에 적힌 날짜뿐 아니라 실제 계약 체결일과 임대기간을 확인해요.

• ✓인상률: 직전 계약 대비 5.00%를 조금도 넘지 않는지 계산
• ✓계약금: 소액이라도 계좌이체로 받고 계약서에 적기
• ✓계약일: 계약서 작성일, 확정일자, 전자계약 기록 남기기
• ✓실제 임대기간: 임차인 전입·전출 기록과 보증금 반환 이체내역 보관
• ✓직전 계약서: 기존 계약서도 함께 보관 (양도 때 2개 모두 제출)
• ✓신고서 일치: 신고서의 날짜와 금액을 계약서와 똑같이 기재

새 계약의 임대 개시가 2027년으로 넘어가면 요건을 충족하지 못해요. 계약 전 세무서나 세무사에게 최종 확인하세요.

양도할 때는 신고기한까지 두 계약서를 내야 해요

특례를 받으려면 양도소득세 신고기한까지 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 직전·상생 계약서 사본을 붙여 내요. 예정신고는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월, 확정신고는 양도한 다음 해 5월이에요.

신고서에는 취득일, 양도일, 두 계약의 체결일, 임차인 성명과 생년월일, 보증금·월세, 임대 기간을 적어요. 세금이 없어도 내는 것이 원칙이에요.

또 2026년 10월 1일부터 양도기한이 생겼어요. 상생 계약이 2026년 12월 31일 이전에 끝나면 2027년 12월 31일까지, 이후에 끝나면 종료일부터 1년 안(늦어도 2029년 12월 31일)에 팔아야 해요.