근저당 잡힌 집 월세 계약 전 안전 비율 확인과 특약 방법

근저당 잡힌 집도 월세 계약은 할 수 있지만, 채권최고액과 내 보증금의 합계가 시세의 60~70% 이내인지 먼저 따져야 해요. 잔금 직전 등기부 재확인과 전입신고·확정일자도 필수예요.

근저당이 있어도 계약은 가능하지만 보증금 회수 가능성이 관건이에요

근저당 자체보다 선순위 채권과 내 보증금의 합계가 시세에 얼마나 가까운지가 계약 여부를 가르는 기준이에요.

근저당은 집주인이 집을 담보로 돈을 빌렸다는 표시예요. 월세라도 보증금이 있으면 집이 경매로 넘어갈 때 앞선 빚이 먼저 변제돼요. 선순위 채권이 크면 보증금을 다 못 돌려받을 수 있어요.

기본 계산은 (근저당 채권최고액 + 선순위 보증금 + 내 보증금)을 시세로 나누는 거예요. 이 합계가 시세의 60~70% 이내면 상대적으로 안전하다고 봐요. 아파트는 70% 이하, 다가구·연립은 60% 이하를 안심 기준으로 보는 안내도 있어요. 이 수치는 참고 기준이라 최종 판단과 책임은 계약하는 사람에게 있어요.

다가구주택은 먼저 입주한 세입자들의 보증금까지 합산해야 해요. 채권최고액은 실제 대출 잔액과 같은 숫자가 아니라 넉넉하게 설정된 한도라서, 집에 담보가 어느 정도 잡혀 있는지 보는 지표로 써요.

등기부가 깨끗해도 선순위 임차보증금이나 세금 체납처럼 등기부에 나오지 않는 위험이 있어요.

등기부 열람부터 확정일자까지 계약 단계별 순서

계약 전날부터 입주 당일까지 단계별로 할 일을 순서대로 정리했어요. 서류는 현장에서 처음 보지 말고 미리 온라인으로 확인하는 편이 판단이 흐려지지 않아요.

1. 등기부 열람: 인터넷등기소에서 계약 전날이나 당일 직접 열람해요. 근저당은 을구, 압류·가압류는 갑구에 나와요.
2. 말소 사항 포함 확인: 과거 근저당 기록까지 보면 권리 변동 과정을 알 수 있어요.
3. 안전 비율 계산: 선순위 채권과 내 보증금의 합계를 시세로 나눠요. 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템 등으로 확인해요.
4. 집주인 대조: 신분증 이름과 등기부 소유자가 같은지 보고, 대리인이면 위임장과 인감증명서를 받아요.
5. 특약 작성: 잔금일 다음 날까지 현재 권리관계를 유지하고 추가 대출을 금지하는 특약을 넣어요.
6. 잔금 직전 재열람: 새 근저당이나 가압류가 생겼는지 다시 확인해요.
7. 전입신고: 입주하고 전입신고를 마치면 다음 날 0시부터 대항력이 생겨요.
8. 확정일자: 주민센터나 인터넷등기소에서 받아야 우선변제권이 완성돼요.

서류별 확인 항목과 비용

계약 전에 떼어 볼 서류와 확인할 내용을 표로 묶었어요. 열람 비용은 몇백 원 수준이라 아낄 이유가 없어요.

열람은 권리관계 확인용이고, 금융기관·관공서 제출용은 발급을 선택해요.

계약 후 새 근저당이 생겼거나 불안할 때

계약 후 잔금 전에 처음 보는 근저당이 등기부에 생겼다면 잔금부터 보내지 마세요. 새로 설정된 권리의 내용과 특약 위반 여부를 먼저 확인해야 해요. 특약에 추가 대출 금지를 넣었다면 계약 위반을 근거로 협의하거나 계약 해지를 요구할 수 있어요.

계약금만 낸 상태라면 중개사와 집주인에게 빨리 알려서 조건을 정리하는 편이 좋아요. 중요한 약속은 구두가 아니라 계약서 특약에 적어야 분쟁 때 입증하기 쉬워요.

집이 신탁등기돼 있거나 근저당 말소 조건이 붙은 경우에는 신탁원부를 떼어 보고 보증금 반환 주체와 절차를 따져 봐야 해요. 판단이 어렵고 금액이 크면 부동산 전문 변호사 등 전문가 상담을 받는 것도 방법이에요.