같은 100평 땅이라도 용도지역에 따라 지을 수 있는 건물 크기가 달라요. 바닥 면적 비율이 건폐율, 전체 층 면적 비율이 용적률이에요. 더 크게 지을 수 있는 땅일수록 활용 가치가 높아 땅값도 높게 형성돼요. 내 땅의 용도지역은 토지이음에서 토지이용계획을 조회하면 확인할 수 있어요.
건폐율과 용적률 뜻
- 건폐율 = 건물 바닥면적(건축면적) ÷ 대지면적 × 100. 땅 위에 건물이 얼마나 넓게 앉을 수 있는지예요.
- 용적률 = 지상층 연면적 합계 ÷ 대지면적 × 100. 건물을 얼마나 높게(많은 층으로) 올릴 수 있는지예요.
예를 들어 대지 100㎡에 건폐율 60%, 용적률 200%면 바닥은 60㎡까지, 전체 지상층 면적은 200㎡까지 지을 수 있어요(60㎡씩 3층 남짓).
용도지역별 법정 상한
국토계획법 시행령(84·85조)이 정한 최대치예요. 실제로는 각 시·군 도시계획조례가 이보다 낮게 정하는 경우가 많아요.
| 용도지역 | 건폐율 상한 | 용적률 상한 |
|---|---|---|
| 제1종 전용주거 | 50% | 100% |
| 제2종 전용주거 | 50% | 150% |
| 제1종 일반주거 | 60% | 200% |
| 제2종 일반주거 | 60% | 250% |
| 제3종 일반주거 | 50% | 300% |
| 준주거 | 70% | 500% |
| 중심상업 | 90% | 1,500% |
| 일반상업 | 80% | 1,300% |
| 근린상업 | 70% | 900% |
| 유통상업 | 80% | 1,100% |
| 전용공업 | 70% | 300% |
| 일반공업 | 70% | 350% |
| 준공업 | 70% | 400% |
| 보전·생산·자연녹지 | 20% | 80~100% |
| 계획관리 | 40% | 100% |
| 보전·생산관리, 농림, 자연환경보전 | 20% | 80% |
예를 들어 서울시 도시계획조례는 제2종 일반주거 용적률을 200%, 제3종 일반주거를 250%로 정하고 있어서 법정 상한(250%, 300%)보다 낮아요.
용도지역이 땅값에 미치는 영향
땅값은 그 땅에서 나올 수 있는 건물 면적(=수익)과 연결돼요. 용적률이 높은 상업지역 땅은 같은 면적이라도 주거지역보다 훨씬 비싸고, 녹지·관리지역은 지을 수 있는 면적이 작아 상대적으로 싸요.
그래서 용도지역 변경(종상향)이 예정되면 땅값이 오르는 경우가 많아요. 반대로 같은 지역 안에서도 도로 폭, 지구단위계획, 고도지구 같은 추가 규제가 있으면 실제로 지을 수 있는 면적이 줄어요.
내 땅 확인하는 순서
- 토지이음에서 주소 입력 → 토지이용계획 확인(용도지역·지구·구역)
- 해당 시·군 도시계획조례에서 실제 건폐율·용적률 확인
- 부동산공시가격알리미에서 개별공시지가 확인
- 지구단위계획이 있으면 구청 도시계획과에 세부 기준 문의
자주 묻는 질문
건폐율 60%면 바닥 60%까지만 지을 수 있나요?
네. 대지면적의 60%까지가 건물 바닥(건축면적)이 될 수 있어요. 나머지는 마당·주차장 같은 빈 공간으로 남겨야 해요.
법정 상한까지 다 지을 수 있나요?
대부분은 시·군 조례가 더 낮게 정하고 있어서, 조례 비율이 실제 기준이에요. 지구단위계획이나 도로 조건에 따라 더 줄어들 수도 있어요.
용도지역은 어디서 확인하나요?
토지이음 사이트에서 주소로 토지이용계획을 조회하면 용도지역·지구·구역이 모두 나와요.
참고: 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조·제78조, 같은 법 시행령 제84조·제85조, 서울특별시 도시계획 조례(국가법령정보센터·자치법규정보시스템)