이중계약이 의심되고 전세계약서를 받지 못한 상황이라면 내용증명 발송, 임차권등기 신청, 경찰 신고 순서로 빠르게 움직여야 해요. 공인중개사가 가담했다면 손해배상 청구도 가능합니다.
이중계약이 왜 전세사기가 되는가
이중계약은 같은 집을 두고 집주인이 서로 다른 내용으로 두 개의 계약을 맺는 수법이에요. 예를 들어 할아버지와 전세 1억5천만원 계약을 맺고, 할머니와는 월세 2000만원에 월 100만원 계약을 따로 체결하는 방식이에요. 노부부처럼 공동 소유자인 경우 각자 명의로 다른 계약을 맺을 수 있는 허점을 이용한 거예요.
법적으로는 유효한 계약이 하나뿐이에요. 집주인이 전세 계약을 부인하고 월세 계약만 인정하겠다고 나오면, 세입자는 보증금 1억5천만원을 돌려받을 법적 근거가 약해지는 상황이 돼요. 전세계약서를 받지 못한 경우엔 더욱 불리해요.
이 과정에서 공인중개사가 가담하는 경우가 많아요. 당사자 없이 대리 계약을 진행하고, 계약서를 교부하지 않고, 나중에 새 계약서 작성을 유도하는 3단계 수법이 전형적이에요. 공인중개사가 “돈은 무조건 받을 수 있다”고 안심시키는 것도 전형적인 기망 행위예요.
전세계약서를 못 받았을 때 지금 당장 해야 할 행동
전세계약서를 받지 못했고 월세계약서에 이미 서명한 상황이라면 아래 순서대로 빠르게 행동해야 해요.
① 전입신고 + 확정일자 즉시 확인
이미 전입신고가 되어 있다면 확정일자가 찍혀 있는지 확인하세요. 확정일자가 없으면 대항력이 없어 보증금 반환 우선순위에서 밀릴 수 있어요.
② 내용증명 발송
공인중개사와 집주인 두 곳 모두에게 “전세계약서 사본 즉시 교부 요청” 내용증명을 보내야 해요. 계약서 교부는 공인중개사의 법적 의무이고, 이 내용증명 자체가 이후 소송에서 중요한 증거 자료가 돼요.
③ 임차권등기 신청
계약이 끝났거나 만료가 다가오고 있다면 바로 임차권등기를 신청해야 해요. 이사를 나가더라도 보증금 반환 청구 권리가 유지되는 가장 중요한 보호 장치예요.
④ 경찰 신고
공인중개사의 이중계약 가담이 의심되면 사기 혐의로 경찰 신고를 해야 해요. 신고 접수 자체가 피해자 지원 신청의 출발점이 돼요.
⑤ 법률구조공단 무료 법률지원 신청
전세사기 피해자는 소득 기준 없이 우선 법률지원을 받을 수 있어요. 가까운 법률구조공단 지부에 방문하거나 온라인으로도 신청이 가능해요.
실제 전세사기 판결 사례로 보는 현실
대구에서 발생한 전세사기 사건을 보면 피해자가 약 120명, 피해액이 약 90억원에 달했어요. 피해 건물은 약 10채였고, 법인과 가족 명의까지 포함하면 약 20채 규모의 사기였어요.
재판은 2024년에 시작되어 3심까지 진행됐어요.
| 시점 | 내용 |
|---|---|
| 2024.06 | 공소장 접수, 1심 시작 |
| 2024.10 | 1심 선고: 징역 15년 → 합의 2명 처벌불원서로 징역 13년 |
| 2025.02 | 항소심 기각, 1심 유지 |
| 2025.05 | 상고심 기각, 징역 13년 최종 확정 |
그러나 피해자들의 배상신청은 배상할 돈이 없다는 이유로 전부 기각됐어요. 형사 재판에서 이겨도 실제 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 현실이에요.
사기꾼의 전형적인 시간 끌기 수법도 드러났어요. 국선변호사 취소 후 전관예우 변호사 선임, 기일 변경 신청, 정신이상·공황장애 주장으로 심리를 지연시켰어요. 이런 수법이 보이면 피해자 측도 그만큼 빨리 법적 절차를 진행해야 피해 회복 기회를 잡을 수 있어요.
2026년 현재 해당 사기꾼의 아들 건물에서도 유사한 전세사기가 다시 발생하고 있는 것으로 알려져 있어요. 전세사기가 가족 단위로 반복될 수 있다는 걸 보여줘요.
전세사기 피해자 지원 제도 단계별 정리
경찰 신고 후 활용할 수 있는 지원 제도가 있어요.
수사 진행 중 또는 피해자 인정 후:
– 전세사기피해자법에 따라 HUG(주택도시보증공사) 또는 LH에 피해지원 신청 가능
– LH 매입 신청: LH가 피해 건물을 매입하여 피해자가 계속 거주 가능
– 우선매수권 행사: 경매 진행 시 피해자가 최저가로 우선 매수 가능
법적 구제:
– 법률구조공단 무료 소송 대리
– 임차권등기로 계약 종료 후에도 대항력 유지
– 공인중개사 가담 확인 시 중개사협회 공제보험으로 손해배상 청구 가능
다음 전세 계약 전 반드시 확인해야 할 것들
이런 피해를 예방하려면 계약 전에 직접 확인하는 습관이 필요해요.
- 계약 당일 등기부등본 직접 발급해서 소유자 확인
- 집주인 신분증 직접 확인 (공동명의라면 모든 소유자 확인)
- 계약 자리에 본인이 직접 참석 (대리인 계약 최대한 피하기)
- 전세계약서는 그 자리에서 직접 수령
- 계약 당일 전입신고와 확정일자 동시 진행
- 전세보증보험 가입 여부 확인 (HUG 또는 SGI서울보증)
자주 묻는 질문
계약서 교부는 공인중개사의 법적 의무예요. 내용증명으로 계약서 사본 즉시 교부를 요청하고, 거부하면 관할 시군구청에 공인중개사 신고와 함께 손해배상 청구를 진행할 수 있어요.
사기 또는 강박에 의한 계약은 취소 주장이 가능해요. 다만 법원 판단이 필요하므로 빠르게 법률구조공단 상담을 받고, 그 전에 임차권등기를 신청해 대항력을 유지해야 해요.
전세사기피해자법에 따라 경찰에 신고 후 HUG(주택도시보증공사) 또는 LH 피해지원센터에 신청하면 돼요. 법률구조공단에서 소득 기준 없이 무료 법률지원도 받을 수 있어요.
실제 판결에서도 배상할 돈이 없다는 이유로 피해자 배상신청이 기각된 사례가 있어요. 이 경우 LH 매입 프로그램, 전세사기피해자법상 우선매수권, 공인중개사 공제보험 청구 등 제도적 구제를 적극 활용해야 해요.