소유주가 직접 문을 따거나 집기를 빼면 형사처벌 대상이 될 수 있어요. 먼저 실제 점유자와 해지 효력을 확인하고, 내용증명으로 인도를 요구한 뒤 응하지 않으면 점유이전금지가처분과 명도소송으로 가는 게 안전해요.
지금 누가 가게를 쓰고 있는지부터 확인해요
계약서상 임차인과 실제 점유자가 같은지부터 가려야 해요.
간판, 영업 주체, 전기요금 명의, 사업자등록 정보를 날짜별 사진과 함께 모아 두세요. 전기요금 고지서는 누가 사용자로 등록돼 있는지 보여 주는 자료가 돼요.
현장 사진은 적법한 방법으로만 확보해야 해요. 무리하게 안을 들여다보거나 몰래 촬영하면 다른 분쟁이 생길 수 있어요.
- 임차인이 영업을 접고 열쇠와 집기를 관리하고 있는지
- 제3자가 독립적으로 영업하고 있는지
- 임차인의 가족이나 직원이 대신 쓰고 있는지
사업자등록이나 간판만으로 실제 점유를 단정하기는 어려워요.
임대인과 중개사에게 서면으로 확인을 요구해요
말로 하지 말고 기록이 남는 방식으로 요청해요.
중개사는 임차인이 해지를 알렸을 때 어떤 확인을 했는지, 열쇠를 누가 보관하는지 설명할 의무가 있는지 따져볼 필요가 있어요. 중개사가 열쇠를 가지고 있다면 열쇠 반환과 점유 현황을 서면으로 요구하세요.
계약서, 해지 통보 내용, 중개사와 주고받은 연락 기록을 함께 챙기면 나중에 책임을 나눠 따질 때 도움이 돼요.
- 계약서와 해지 통보 원본 확보
- 중개사와의 문자, 통화 기록 보관
- 열쇠 반환 요구를 내용증명으로 발송
중개사의 책임 범위는 사안마다 달라서 전문가와 따로 확인해야 해요.
해지가 유효한지 먼저 따져봐요
임차인이 보낸 해지가 효력이 있는지가 방향을 바꿔요.
임차인이 곰팡이를 이유로 해지했다면, 그 사유가 법적으로 해지 사유가 되는지 살펴야 해요. 해지가 무효라면 계약은 아직 살아 있어서 임차인에게 계약 유지와 보증금, 손해배상을 따질 수 있어요.
반대로 해지가 유효하다면 무단 점유자 확인과 전기요금 정산, 중개사의 확인 의무 위반 책임을 따로 다투는 쪽이 맞아요.
- 곰팡이 발생 시점과 임대인이 수리했는지 기록 확인
- 임차인의 해지 통보가 상대방에게 도달했는지 확인
- 묵시적 갱신 상태인지 계약 기간 확인
연체 요건이나 해지 기간은 임대차 유형과 계약 내용에 따라 달라서 법률 상담에서 확인하세요.
점유자가 누구냐에 따라 상대방이 달라져요
상대가 임차인인지 제3자인지에 따라 소송 대상이 달라져요.
임차인이 권리금을 받고 가게를 넘겼다면 임대차 위반 문제가 되고, 임차인의 가족이나 직원이 쓰고 있다면 실질적으로 임차인이 계속 쓰는 것으로 볼 여지가 있어요. 임차인과 무관한 사람이 무단으로 들어와 있다면 임차인을 상대로 한 소송과 별도로 대응해야 해요.
판결이 누구에게 미치는지도 중요해요. 점유자가 바뀌면 판결을 받아도 새 점유자에게 집행하기 어려울 수 있어요.
- 권리금을 받고 넘긴 경우: 임대차 위반 여부 확인
- 가족이나 직원이 쓰는 경우: 실질 사용 주체 확인
- 무관한 제3자가 들어온 경우: 별도 대응 검토
스스로 문을 열거나 물건을 빼면 안 돼요
직접 해결하려다 오히려 형사 문제가 생길 수 있어요.
열쇠를 바꾸거나 문을 따고 들어가거나 집기를 빼내는 행동은 주거침입이나 재물손괴 같은 문제로 번질 수 있어요. 점유자가 무단이어도 임대인이 임의로 처리하면 불리해져요.
인도는 법원 절차를 통해 집행관이 실행하는 방식으로 받아야 해요.
- 열쇠 교체와 문 개방 금지
- 집기 반출 금지
- 사진과 기록으로만 증거 보관
가처분과 명도소송 순서를 지켜요
점유 이전을 막는 절차를 먼저 챙기는 게 중요해요.
내용증명으로 계약 해지와 인도 요구를 먼저 보내세요. 상대가 응하지 않으면 소송을 준비하는데, 점유자가 이미 바뀌었거나 바뀔 우려가 있으면 점유이전금지가처분을 먼저 검토해요. 민사집행법 제300조에 따라 현상 변경으로 권리 실행이 어려워질 염려가 있을 때 신청할 수 있어요.
이후 건물인도 소송에서 판결을 받고, 임의 인도가 없으면 집행관을 통해 인도집행을 신청해요. 가처분이 본안 승소를 보장하지는 않아요.
- 내용증명으로 해지와 인도 요구
- 점유이전금지가처분 검토
- 건물인도 명도소송으로 판결 확보
- 집행관을 통한 인도집행
가처분 비용과 실익, 집행 비용은 사안마다 달라서 미리 비교해 보세요.
자주 묻는 질문
중개사의 확인과 설명 의무를 따져볼 수 있어요. 다만 중개 과정에서 어떤 확인을 했는지가 핵심이라서, 계약서와 중개 기록부터 모아 두세요. 구체적인 책임 여부는 전문가와 상담해 확인하는 게 좋아요.
무조건 효력이 없다고 단정하기는 어려워요. 곰팡이 원인이 누구 책임인지, 임대인이 수리를 했는지 등에 따라 판단이 달라져요. 해지 사유가 법에서 인정하는 사유인지 먼저 확인하세요.
상황에 따라 다르게 판단될 수 있어요. 계약상 임차인과 무관한 제3자가 무단으로 들어온 경우라면 별도 대응이 필요할 수 있어요. 어떤 절차가 맞는지는 법률 상담에서 확인하는 게 안전해요.
가처분만으로 바로 비워지지는 않아요. 점유 이전을 막아 두는 보전절차라서, 이후 본안 소송과 집행 절차를 거쳐야 실제 인도가 이뤄져요.