아파트 매도 후 하자보수 책임은 어디까지인지 알아보기

매수자가 잔금 전에 직접 확인하고 문제없다고 한 뒤 잔금을 치렀다면, 그때 보이지 않았던 하자는 매도인이 책임질 부분이 약한 편이에요. 다만 하자가 잔금 전부터 있었는지, 계약서에 하자 특약이 있었는지에 따라 결과가 달라질 수 있어요.

잔금 전에 확인했던 하자도 매도인이 책임져야 할까요?

확인하고 넘어갔다면 매도인 책임은 약해지는 편이에요.

매수자가 잔금 전에 집을 직접 보고 문제없다고 했다면, 그 시점에 눈에 보이던 하자는 매수자가 알고 인수한 것으로 볼 가능성이 커요.

반대로 가구나 가전에 가려져 있어서 확인할 수 없었던 하자는 상황이 달라질 수 있어요. 이때는 하자가 잔금 전부터 있었는지, 이후에 생겼는지가 핵심이에요.

• 잔금 전 확인 때 보였던 하자는 매수자가 인수한 것으로 볼 수 있어요.
• 알면서도 말하지 않은 하자는 문제가 될 수 있어요.
• 잔금 전 확인 내용과 사진이 있으면 판단 기준으로 쓰여요.

구체적인 판단은 계약서와 잔금 전 확인 기록을 함께 보고 결정해야 해요.

매도인의 하자 책임은 언제까지 물을 수 있을까요?

매수자가 하자를 안 날부터 6개월 안에 청구해야 해요.

매도인이 책임지는 하자는 계약 당시 이미 있었던 중대한 하자가 기본이에요. 매수자가 그 사실을 안 날부터 6개월 안에 청구하지 않으면 권리가 사라져요.

매도인이 하자를 알고도 일부러 숨겼다면 별도의 소멸시효가 적용되어 책임을 질 수 있어요. 그래서 하자를 알고 있었는지가 중요해요.

• 기본 기준은 매수자가 하자를 안 날부터 6개월이에요.
• 고의로 숨긴 하자는 3년의 소멸시효가 적용될 수 있어요.
• 계약서에 책임 기간을 따로 정했다면 그 내용이 우선이에요.

실제 기간과 적용 범위는 계약서 특약과 사안에 따라 달라질 수 있어요.

어떤 하자가 책임 대상이 되고, 어떤 하자는 제외될까요?

주요 시설 고장이나 심각한 누수·균열은 책임 대상이 될 가능성이 커요.

거주하기 어려울 정도의 누수, 건물 구조체의 심한 균열이나 붕괴 위험, 난방·전기·가스 같은 주요 시설의 고장은 책임 대상으로 다뤄질 수 있어요.

반면 오랜 사용으로 생긴 자연스러운 노후화나 매수자가 알 수 있었던 하자, 매도 후에 새로 생긴 하자는 책임이 인정되기 어려워요.

난방 고장처럼 주요 시설 문제라도 실제 인정 여부는 구체적인 사정에 따라 달라져요.

계약서 특약을 넣었다면 책임 범위가 어떻게 달라질까요?

특약 내용에 따라 책임 기간과 범위가 정해져요.

민법 기준과 별도로 계약서에 하자 보수 특약을 넣으면 책임 범위를 더 구체적으로 정할 수 있어요. 특약이 없으면 분쟁이 생길 때 판단이 복잡해지기 쉬워요.

특약에는 보수 대상, 기간, 매수자 과실로 생긴 하자의 제외 여부를 분명히 적는 것이 좋아요. 구두로 한 약속은 효력이 없어요.

• 잔금일이나 계약일부터 몇 개월 안에 생긴 하자를 보수할지 정해요.
• 매수자의 잘못으로 생긴 하자는 제외한다고 적어요.
• 누수, 보일러 고장, 균열처럼 보수 대상을 구체적으로 적어요.

특약 문구는 중개사나 법무 전문가와 상의해서 정하는 것이 안전해요.

분양받은 아파트에 아직 하자보수 기간이 남아 있다면 어떻게 할까요?

시공사 AS 접수 기록을 먼저 확인하는 것이 중요해요.

분양 아파트는 분양 하자보수 기간 동안 시공사 AS 대상이 될 수 있어요. 그래서 세입자가 접수한 내용이 있었는지, 처리 결과가 어떻게 됐는지 기록을 확인하는 것이 먼저예요.

접수 결과가 원인이 아니라고 나왔다면, 그 결과서나 점검 기록을 남겨두면 나중에 설명할 때 도움이 돼요.

• 시공사 AS 센터의 접수 기록과 처리 결과를 확인해요.
• 세입자와 연락한 문자나 메시지를 남겨두면 좋아요.
• 하자보수 기간과 범위는 분양 계약 서류와 사업주 안내에서 확인해요.

보수 기간이 남아 있어도 매도 전 하자인지, 매도 후 생긴 하자인지에 따라 책임이 달라질 수 있어요.