서울 구축 아파트 매매 세금 비용, 취득세와 중개보수 기준

서울 구축 아파트를 살 때는 매매대금 외에 취득세·지방교육세, 중개보수, 등기 비용, 대출 실행 비용, 이사·수리비가 따로 들어요. 취득세는 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%가 기본이에요.

집값 말고도 세금과 수수료가 따로 나가요

매매대금만 준비하면 잔금일에 모자랄 수 있어요. 세금·중개보수·등기·대출·입주 비용을 따로 계산해야 해요.

주택을 사면 취득세가 먼저 생겨요. 여기에 지방교육세가 붙고, 면적과 요건에 따라 농어촌특별세도 붙을 수 있어요. 일반적인 유상취득 표준세율은 취득가액 6억원 이하 1%, 6억원 초과 9억원 이하는 가격에 따라 1~3%, 9억원 초과 3%예요.

다만 이 표는 기본 구조예요. 보유 주택 수, 조정대상지역 여부, 감면·중과 여부에 따라 세율이 달라져요. 갈아타기로 일시적 2주택이 되는 경우에는 취득세 적용 방식을 따로 확인해야 하고, 서울시 ETAX에서 주택 수와 지역에 따른 계산 기준을 볼 수 있어요.

구축 아파트는 연식이 오래된 만큼 입주 후 수리 항목이 늘어날 수 있어요. 계약 전에 보지 못한 누수나 설비 문제가 입주 준비 중에 드러나기도 해서 수리비 예산을 따로 잡아두는 편이 안전해요.

10억원 아파트를 기준으로 비용을 하나씩 더해 보면

무주택 세대가 전용 84㎡ 10억원 아파트를 사고, 중과나 감면이 없다고 가정하면 비용은 다음 순서로 계산돼요. 실제 세금 견적이나 대출 승인은 아니고 구조를 이해하기 위한 예시예요.

1. 취득세를 계산해요. 10억원×3%로 3,000만원이에요.
2. 지방교육세를 더해요. 10억원×0.3%로 300만원이에요. 전용 85㎡ 이하 일반 주택이면 농어촌특별세는 비과세로 가정해요.
3. 중개보수 상한을 계산해요. 서울 주택 매매는 9억원 이상 12억원 미만 구간 상한요율이 0.5%라서 10억원이면 500만원이에요.
4. 중개보수는 상한액이 곧 정액이 아니에요. 실제 합의액과 부가가치세 포함 여부를 계약 전에 물어요.
5. 등기 비용 견적을 받아요. 법무사 보수 외에 국민주택채권 할인 비용, 등기신청 수수료, 증명서 발급비가 섞여 있어요.
6. 대출 실행 비용을 확인해요. 대출약정 인지세는 고객과 은행이 절반씩 내요. 1억원 초과 10억원 이하 대출은 총 15만원 중 고객 부담이 7만5천원이에요.
7. 마지막으로 이사·수리비를 현장 확인과 견적으로 잡아요. 매도 잔금일과 매수 잔금일이 다르면 임시거처 비용도 생길 수 있어요.

견적서에 취득세가 이미 들어 있다면 별도 예산에서 다시 더하지 않도록 해요.

10억원 매수 예시로 본 필요 현금 구조

대출 4억원을 받는 10억원 매수를 가정한 계산이에요. 표의 세 항목만 합쳐도 현금이 6억원을 넘어요.

계약금·중도금·잔금은 매매대금을 나눠 내는 방식이에요. 이미 낸 계약금을 자기자금에 다시 더하면 이중 계산이 돼요.

갈아타기나 재건축 단지는 세금이 더 붙어요

기존 집을 팔고 새 집을 사는 갈아타기에서는 재산세를 놓치기 쉬워요. 과세기준일은 매년 6월 1일이고, 이날 주택을 가진 사람이 납세의무자예요. 6월 1일에 두 집을 모두 보유하면 두 집 모두 재산세가 나와요.

주택분 재산세가 20만원을 초과하면 7월과 9월에 절반씩, 20만원 이하면 7월에 전액 부과돼요. 잔금일을 6월 1일 전후 어디에 두느냐가 세금에 영향을 줘요.

목동·분당 같은 재건축 추진 단지는 추가분담금, 이주 기간 주거비, 금융비용, 재초환 부담금 여부도 따로 살펴봐야 해요. 기존 대출을 갚는다면 중도상환수수료도 약정에 따라 발생할 수 있어요.