묵시적 갱신 후 임대인 매매 시 월세 인상과 퇴거 요구 기준

묵시적 갱신 중 집주인이 바뀌어도 기존 임대차는 새 임대인에게 그대로 승계되고, 월세 증액은 5% 이내로 제한돼요. 새 집주인이 일방적으로 나가라고 하기는 어려워요.

집주인이 바뀐 뒤 자주 생기는 상황별 정리

매매로 집주인이 바뀐 뒤 임차인이 겪는 대표 상황을 원인과 대응으로 나눴어요. 주택임대차를 기준으로 한 내용이에요.

매매 뒤에도 기존 계약이 이어지는 이유

주택 임대차는 집주인이 바뀌어도 기존 임대차를 그대로 승계하는 것이 원칙이에요. 새 임대인은 이전 임대인의 지위를 이어받기 때문에, 계약 기간과 월세 조건도 함께 넘어가요.

묵시적 갱신은 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인이 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않을 때 성립해요. 이 경우 기존 계약과 같은 조건으로 2년 연장돼요. 예를 들어 만료일이 2026년 4월이면 갱신 만료는 2028년 4월 무렵으로 봐요.

다만 임차인이 월세 2기분 이상을 연체했거나 의무를 크게 위반했다면 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않을 수 있어요.

새 집주인 요구에 대응하기 전 점검할 것

분쟁이 생겼을 때 근거가 되는 사항을 미리 챙겨 두면 협의가 쉬워져요.

• ✓기존 계약서와 확정일자 관련 서류를 보관해요
• ✓갱신 만료일을 기록해 두어요
• ✓만료 6개월~2개월 전 사이 갱신 거절이나 인상 통지를 받은 적이 있는지 떠올려 보세요
• ✓월세 연체 이력이 없는지 확인해요
• ✓집주인과 주고받은 문자와 통화 녹음을 보관해요
• ✓이전 임대인과 새 임대인 모두에게 기존 계약 승계 여부를 확인해요

묵시적 갱신 사실을 확인하는 서류를 쓴다면 새 계약을 맺는 것처럼 작성하지 않도록 주의해요.

월세 인상과 퇴거 요구를 받았을 때 대응 순서

요구를 받은 즉시 동의하지 말고 아래 흐름으로 정리하면 불리한 합의를 피할 수 있어요.

1. 요구 내용 기록: 인상액이나 퇴거 요구를 문자 등 기록으로 남기게 해요.
2. 승계 확인: 새 집주인에게 기존 계약이 승계된 상태임을 알려요.
3. 증액 한도 확인: 인상 요구가 5% 이내인지, 마지막 증액 후 1년이 지났는지 따져요.
4. 동의 여부 결정: 한도를 넘는 일방적 인상에는 응하지 않아요.
5. 새 계약서 확인: 서명 전에 묵시적 갱신 확인인지 합의 재계약인지 문구를 살펴요.
6. 해지 필요 시: 임차인은 해지를 통지할 수 있고, 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생겨요.

합의가 안 될 때 문의할 곳

계약 조건 다툼이 풀리지 않으면 내용증명으로 입장을 남기고, 부동산 전문 법률 상담이나 주택임대차 분쟁 조정 기관에서 사실관계를 점검받는 것이 좋아요.

합의 재계약을 하면 임차인이 중간에 나갈 때 3개월 통지 규정이 당연히 적용되지 않아요. 서명 전에 계약의 성격을 분명히 해 두세요.