계약갱신권 통보 기간은 2개월, 3개월은 언제 쓰나요

임대인의 실거주 갱신 거절 통지와 임차인의 계약갱신요구권 행사는 둘 다 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 하면 돼요. 3개월은 묵시적 갱신이 된 뒤 임차인이 중간에 해지를 통보할 때 집주인이 통보를 받은 날부터 지나야 하는 기간이에요.

갱신 거절과 갱신요구는 언제까지 해야 하나요?

둘 다 만기 2개월 전까지예요.

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임차인에게 통지가 도달해야 해요.

임차인도 계약갱신요구권을 쓰려면 같은 기간인 만기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 요구해야 해요. 2개월 전이 지나면 청구권을 쓸 수 없어요.

통지는 도달해야 효력이 있어서, 주말이나 연락 지연을 생각해 5~7일 여유를 두고 보내는 편이 안전해요.

3개월은 어떤 경우에 쓰는 기간인가요?

묵시적 갱신 뒤 임차인의 중도 해지 때 쓰는 기간이에요.

계약이 묵시적으로 갱신되거나 갱신요구권으로 연장된 뒤에는 임차인이 언제든 해지를 통보할 수 있어요. 이때 해지 효력은 임대인이 통보를 받은 날부터 3개월이 지나야 생겨요.

그래서 2개월과 3개월이 섞여서 헷갈리기 쉬워요. 만기 전 거절과 갱신요구는 2개월이고, 연장 뒤 중간 해지는 3개월로 나눠서 기억하면 돼요.

해지 효력일은 통보 도달일 기준으로 계산하니, 이사 날짜와 보증금 반환일을 집주인과 문자로 한 번 더 확인해 두세요.

임대인이 실거주하겠다고 나간 뒤 매도하면 어떻게 되나요?

무조건 위법이라고 단정할 수는 없지만, 배상 책임이 생길 수 있어요.

주택임대차보호법은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인이 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하면 손해를 배상하도록 정하고 있어요. 그런데 조문에 매도는 따로 적혀 있지 않아서, 매도한 경우에도 같은 책임을 물을 수 있는지 다툼이 있어요.

하급심 판결에서는 매도한 경우에도 배상 책임을 인정한 사례가 많아요. 실거주 의사 없이 거절했다는 것 자체를 불법행위로 보아 배상을 명한 판결도 있어요.

• 임대인이 실제로 들어가 살 생각이 있었는지
• 얼마나 살다가 왜 팔았는지
• 전입 기록과 매매 시점이 어떻게 되는지

대법원이 이 쟁점을 정리한 판결은 확인되지 않았어요. 결과는 사정에 따라 달라질 수 있어요.

매수인이 실거주하면 전 임대인의 실거주로 인정될까요?

확정된 원칙이라고 보기는 어려워요.

매수인이 들어와 실거주하면 전 임대인의 실거주가 이어진 것으로 본다는 말이 있어요. 하지만 이를 확정된 원칙으로 보기는 어려워요.

실제로는 임대인이 정말 들어가 살 의사가 있었는지, 매도까지 걸린 기간과 이유가 무엇인지 같은 사정을 함께 보고 판단하는 쪽에 가까워요. 그래서 같은 상황이라도 결과가 달라질 수 있어요.

비슷한 상황이라면 법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회에 미리 상담해 보세요.

매도는 재산권 행사라서 임대만 안 하면 괜찮을까요?

매도가 곧바로 적법하다고 말하기는 어려워요.

집주인이 집을 팔 수 있는 것은 재산권의 일부예요. 하지만 실거주를 이유로 임차인을 내보낸 뒤 매도한다면, 실거주 의사가 진짜였는지가 쟁점이 돼요.

그래서 임대만 하지 않았다고 해서 문제가 없다고 보기는 어려워요. 실거주 의사와 계약 종료 경위가 함께 따져져요.

구체적인 상황은 전입 기록, 매매 계약 날짜, 통지 문자 같은 자료를 챙겨 상담받는 편이 좋아요.