구축 아파트 매매 계약 누수 특약 문구와 하자담보책임 기준

구축 아파트 매매 계약의 누수 특약은 잔금일 이전 발생분과 잔금 후 일정 기간 내 발견분의 수리 책임을 매도인에게 두도록 구체적으로 적는 것이 핵심이에요.

누수 특약에 넣을 항목과 근거 한눈에 보기

특약은 책임 범위, 기간, 비용, 증거를 나눠 적어야 분쟁이 줄어요. 항목별로 어떤 문구를 넣고 무엇을 근거로 삼는지 정리했어요.

민법상 하자담보책임이 있어도 하자가 매매 당시 있었는지는 매수인이 증명해야 하는 경우가 많아서, 특약으로 입증 부담을 줄이는 것이 실무 포인트예요.

특약은 상대방이 동의해야 들어가요. 계약 전에 미리 협의해야 해요.

계약 전 누수 가능성이 의심될 때

사진 속 부위에 얼룩이나 들뜸이 보이면 누수 가능성을 열어 두고 확인해야 해요. 구축은 오래된 배관과 창틀 실리콘 때문에 겉으로 멀쩡해도 물이 스며드는 경우가 많아요.

화장실 천장 점검구를 열어 배수 파이프 주변에 하얀 백화 현상이나 물방울이 있는지 보세요. 싱크대 하부장과 걸레받이 쪽 습기, 베란다 창틀 실리콘 갈라짐, 벽 한쪽만 새로 도배된 흔적도 신호예요. 손으로 쓸어 눅눅함이 느껴지는지 확인하세요.

아랫집에 과거 천장 누수가 있었는지 묻고, 관리사무소에서 해당 호수의 누수 민원이나 배관 수리 이력을 확인하면 단서가 더 확실해져요. 잔금 당일에도 짐이 빠진 집을 다시 보고 송금하세요.

현 상태 매매 문구가 들어간 경우

'현 시설 상태로 매매한다'는 문구는 표준 계약서에 관행처럼 들어가요. 통상적인 낡음이나 마모는 이 문구로 정리되는 경우가 많고, 원칙적으로 유효해요.

하지만 민법 제584조에 따라 매도인이 하자를 알면서 알리지 않았다면 면책 특약이 있어도 책임을 피할 수 없어요. 다만 매도인이 알았다는 사실은 매수인이 입증해야 해서 자동으로 보호되지는 않아요.

그래서 이미 누수가 확인된 부위는 특약에 '보수 완료 후 잔금' 또는 '재발 시 매도인 책임'처럼 구체적으로 적는 것이 안전해요. 관리주체 사정에 따른 보수로 넘기는 문구는 매도인 책임을 줄일 수 있어 주의해서 보세요.

잔금 후 누수가 발견됐을 때 6개월 기준

하자담보책임의 권리행사 기간은 잔금일이 아니라 하자를 안 날부터 6개월이에요(민법 제582조). 6개월 안에 매도인에게 하자 내용과 보수·배상 요구를 알리면 권리를 행사한 것으로 봐요.

수리부터 하면 하자 시점을 다투기 어려워져요. 누수 부위 사진·영상, 수도계량기 회전 촬영, 탐지업체 소견서를 먼저 확보하세요. 매도인에게 알리고 입회 기회를 준 뒤 내용증명처럼 전달 사실이 남는 방법을 쓰는 것이 좋아요. 다만 물이 전기설비에 닿거나 아랫집 피해가 번질 위험이 있으면 안전조치와 긴급 수리를 먼저 하세요.

누수 한 건만으로 계약 전체를 되돌리기는 어렵고, 보수비 등 손해배상이 중심이에요. 금액이 크거나 매도인이 부인하면 변호사 상담을 받으세요.