전세 연장계약 보증금 인상률 5% 제한 적용 조건과 계산

전세 연장계약의 보증금 5% 상한은 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신하거나 계약 중 증액을 청구할 때 적용돼요. 합의로 새로 계약하면 5%를 넘겨도 되지만, 5%는 의무 인상률이 아니라 상한이에요.

연장 방식별 5% 상한 적용 여부

연장이 어떤 방식으로 이뤄지느냐에 따라 5% 상한이 걸리는지 갈려요. 주택임대차보호법 제7조와 제6조의3이 기준이에요.

첫 연장계약에서 5% 이하로만 올릴 수 있을 때

임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신요구권을 행사하면, 임대인은 보증금을 기존 금액의 5% 이내로만 올릴 수 있어요. 예를 들어 보증금이 2억 원이면 상한은 1,000만 원이고, 갱신 후 최대 보증금은 2억 1,000만 원이에요.

반대로 임차인이 갱신권을 쓰지 않고 양쪽이 합의해 연장하면 법정 상한에 묶이지 않아요. 다만 임차인이 동의해야 하므로 일방적으로 올릴 수는 없어요. 합의가 안 되면 임차인은 갱신요구권으로 5% 이내 조건을 선택할 수 있어요.

또 첫 연장을 반드시 해야 하는 건 아니에요. 임차인이 갱신권을 행사하지 않았다면 양쪽이 합의해 연장하지 않고 계약을 끝낼 수 있어요.

두 번째 연장 때 다른 임차인과 계약할 수 있는 경우

갱신요구권은 임차인이 1회만 행사할 수 있어요. 이미 행사해 갱신된 계약이라면 같은 권리를 다시 쓸 수 없어서, 만료 때 임대인이 새 임차인을 구하는 것이 원칙적으로 가능해요.

하지만 첫 연장을 합의로 했고 임차인이 갱신요구권을 쓰지 않았다면 얘기가 달라져요. 이 경우 다음 만료 때 임차인이 아직 갖고 있는 갱신요구권을 행사할 수 있어요. 계약서에 '연장 후 퇴거한다'고 적었다고 해서 법정 권리가 당연히 사라지는 것은 아니에요.

임대인은 법에서 정한 거절 사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있어요. 2기 차임 연체, 무단 전대, 고의 파손, 임대인 또는 직계존속·직계비속의 실거주 등이 대표적이에요. 실거주를 이유로 거절하고 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 생길 수 있어요.

5% 상한 계산법과 초과 요구 대응

5% 상한은 기존 보증금에 곱해서 구해요. 3억 원이면 증액 한도는 1,500만 원, 갱신 후 최대 보증금은 3억 1,500만 원이에요. 보증금만 올릴 때는 보증금 인상률을 그대로 보면 돼요.

보증금을 줄이고 월세를 늘리는 식으로 서로 전환할 때만 환산이 필요해요. 환산 보증금은 보증금에 월세×12를 전월세 전환율로 나눈 값을 더해서 구해요. 전환율은 연 10%와 기준금리+2%p 중 낮은 쪽이에요. 국토교통부 렌트홈의 임대료 인상률 계산기로 확인할 수 있어요.

갱신요구권 행사 뒤 5%를 넘는 증액을 요구받으면 초과분은 무효라서 거절할 수 있어요. 이미 초과분을 냈다면 부당이득으로 반환을 청구하거나 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있어요.