월세 계약갱신청구권 행사 방법과 통지 시기, 5% 증액 한도

월세 계약갱신청구권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 갱신 의사를 전달해 행사하며, 1회에 한해 2년 연장되고 증액은 5% 이내예요.

월세도 계약갱신청구권을 쓸 수 있는 기간과 횟수

만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 1회, 2년이에요.

계약갱신청구권은 주택임대차보호법에 따라 임차인이 집주인에게 계약을 한 번 더 이어 달라고 요구하는 권리예요. 전세뿐 아니라 월세에도 똑같이 적용돼요.

행사 기간은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지예요. 이 기간을 넘기면 권리를 주장하기 어려워질 수 있어요. 이 기준은 2020년 12월 10일 이후 처음 체결되거나 갱신된 계약에 적용돼요. 그 이전 계약은 종전 규정이 적용될 수 있어서 계약 체결 시점을 먼저 봐야 해요.

행사는 1회만 가능하고, 갱신되는 기간은 2년이에요. 그래서 흔히 2+2 구조라고 불러요.

의사를 전달할 때 빠뜨리면 손해 보는 항목

행사 자체는 정해진 서식이 없어서 구두, 문자, 이메일로도 가능해요. 다만 나중에 다툼이 생기면 전달 사실을 증명해야 해서 기록이 핵심이에요.

• ✓날짜 계산: 계약서의 만료일을 기준으로 6개월 전과 2개월 전을 달력에 적어 두세요.
• ✓기록이 남는 수단: 문자메시지, 카카오톡, 이메일, 내용증명처럼 도달이 확인되는 방법을 쓰세요.
• ✓명확한 표현: '계속 살고 싶어요'보다 주택임대차보호법에 따른 계약갱신청구권을 행사한다는 뜻을 분명히 적으세요.
• ✓답변 보관: 발송 기록과 집주인의 답장을 캡처하거나 사본으로 남기세요.
• ✓갱신 성격 명시: 증액이 있으면 특약이나 새 계약서에 '계약갱신청구권 행사로 인한 갱신'임을 적어 두세요.

계약 만료까지 2개월이 채 남지 않았다면 행사 기간을 놓쳤을 수 있어요. 이때는 집주인과 합의로 재계약하는 방향을 살펴야 해요.

갱신 후 달라지는 조건과 그대로 유지되는 조건

갱신되면 원칙적으로 기존 계약과 같은 조건이 이어져요. 바뀔 수 있는 부분은 임대료와 해지 방식이에요.

5% 증액 상한을 월세에 적용하는 방법

5%는 올릴 수 있는 최대치일 뿐 의무가 아니에요.

보증금이나 월세는 기존 금액의 5%를 넘겨 올릴 수 없어요. 월세가 100만 원이면 5%는 5만 원이라서 최대 105만 원이 상한이에요. 보증금이 3억 원이면 최대 1,500만 원까지가 한도예요.

집주인이 반드시 그만큼 올릴 수 있는 건 아니에요. 실제 증액 여부와 금액은 협의 대상이고, 지역 조례에 따라 상한이 5%보다 낮을 수 있어요. 임대료를 증액한 뒤 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없다는 점도 알아 두세요.

집주인이 거절할 수 있는 경우와 대비

법에서 정한 사유가 있으면 집주인은 갱신을 거절할 수 있어요. 월세를 2기분 이상 연체한 경우가 대표적이고, 연속 두 달일 필요는 없어요. 그 밖에 부정한 방법으로 임차한 경우, 동의 없는 전대, 고의나 중대한 과실로 인한 파손, 철거·재건축, 집주인이나 직계존비속의 실거주도 사유예요.

실거주를 이유로 거절한 뒤 정당한 사유 없이 다른 사람에게 임대하면 손해배상 문제가 생길 수 있어요. 분쟁이 생기면 국가법령정보센터에서 조문을 확인하고 법률 상담을 받아 보세요.

행사 후 마무리하는 방법

집주인이 받아들이면 같은 조건이나 5% 이내 증액으로 계약서를 다시 쓰거나 특약을 추가해요. 이때 이번 갱신이 청구권 행사에 따른 것인지 합의에 따른 것인지 문서에 남겨 두세요.