재개발 현금청산 감정평가 리모델링 반영 여부와 평가 기준

재개발 현금청산 감정평가는 토지보상법에 따라 개발이익을 뺀 가격으로 정해지며, 건물의 리모델링 내역은 건축물 보상 항목으로 반영될 수 있어요. 다만 리모델링 때문에 오른 가치를 입증해야 해요.

현금청산 감정평가에서 반영되는 것과 배제되는 것

현금청산 평가에서 무엇이 반영되고 무엇이 빠지는지 항목별로 나누면 '리모델링이 포함되느냐'는 엇갈린 말이 왜 나오는지 보여요. 개발이익은 빠지지만 건물과 토지의 개별 조건은 평가 대상이에요.

리모델링이 포함된다는 말과 안 된다는 말이 갈리는 이유

두 말은 서로 다른 대상을 가리키는 경우가 많아요. 개발이익은 배제되지만 건물 자체의 상태는 평가에 반영되기 때문이에요. 그래서 '재개발 때문에 오른 값은 안 들어간다'와 '리모델링한 건물 가치는 들어간다'가 둘 다 맞을 수 있어요.

건물은 재조달원가와 감가수정을 거쳐 평가돼요. 같은 구역이어도 최근 리모델링을 했거나 관리 상태가 좋은 건물은 낡은 건물보다 높게 평가될 수 있어요. 반대로 감정평가서에 리모델링 내역이 빠져 있으면 그만큼 낮게 나올 수 있어요.

다만 서류상 면적이나 공부에 없는 증축분, 무허가 부분은 현장 상황을 그대로 반영해 달라고 따로 주장해야 하는 경우가 있어요. 위반건축물은 평가나 대출에서 불리할 수 있어서 건축물대장에서 먼저 확인하는 게 좋아요.

리모델링 가치를 인정받으려고 할 때

조합이 제시한 금액은 협의를 위한 제안일 뿐이에요. 협의에 응해 계약하면 그 금액으로 확정돼 이후 재결 절차로 다툴 수 없어요. 서명 전에 감정평가서의 산출근거가 충분한지 살펴봐야 해요.

보상계획 열람공고가 나면 공고일로부터 30일 이내에 현금청산 대상 토지면적의 2분의 1 이상, 토지소유자 총수의 과반 동의를 얻어 소유자 추천 감정평가사를 선임할 수 있어요. 이때 리모델링 공사 내역, 수목, 영업 보상 같은 개별 가치 상승 요인을 논리적으로 주장해야 해요.

수용재결이 신청되면 지자체가 공고·열람을 하는데, 이 기간에 의견서를 낼 수 있어요. 재결 감정평가 전에 누락된 항목을 알리는 첫 기회예요. 공사 계약서, 비용 증빙, 현장 사진을 미리 갖춰 두면 도움이 돼요.

평가액이 낮을 때의 불복 절차와 기간

협의가 안 되면 조합이 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청하고, 새로운 감정평가를 거쳐 보상금이 정해져요. 협의 금액보다 높아지는 경우도 있고 차이가 크지 않은 경우도 있어요.

불복 기간은 정해져 있어요. 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 중앙토지수용위원회에 이의재결을 신청할 수 있고, 보상금 행정소송은 수용재결서를 받은 날부터 90일, 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내에 내야 해요.

재개발은 공익사업 성격의 수용이라 개발이익을 배제하지만, 재건축 매도청구는 개발이익이 포함된 시가로 평가해요. 두 제도를 섞어 들으면 답이 달라지니 구분해서 봐야 해요.