경매

월세로 살던 집이 경매로 넘어가도 임차인은 대항력 발생 조건(이사 전 배당요구 신청)을 충족하면 임차권을 보호받을 수 있습니다. 배당금 지급 전까지는 낙찰자에게 월세를 지불하되, 배당금으로 정산하게 됩니다.

경매에서 세입자 대항력은 전입신고와 말소기준권리 설정의 시간 선후에 따라 결정되며, 낙찰자에게 임대차 존속과 보증금 반환을 주장할 수 있는 법적 권리입니다. 배당요구 여부와 우선변제권까지 함께 확인해야 실제 보증금 회수 가능성을 판단할 수 있습니다.

경매 공동투자에서 매매사업자로 등록하면 반복 매매 차익을 사업소득으로 신고해 양도세 중과를 피하고 필요경비 폭을 넓힐 수 있습니다. 다만 회계장부 작성과 분기 실적 보고 의무, 공동투자 시 명확한 계약서 작성이 필수입니다.

경매에서 선순위 전세권과 지상권은 낙찰 후에도 소멸되지 않으므로 낙찰자가 이를 인수해야 합니다. 실질 취득가 = 낙찰가 + 전세금이 되므로 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

경매로 나온 비닐하우스는 용도가 농업시설로 특수하고 대지·건물이 별도 등기될 수 있어, 국가경매정보·건축물대장·등기부등본으로 충분히 확인해야 합니다.

재건축 신축 아파트를 경매로 구매할 때 추가분담금(옵션비)은 도시정비법에 따라 이전 조합원이 납부하는 게 원칙이에요. 경매 낙찰자가 자동으로 조합원 지위를 취득하지 못하기 때문이에요.

경매에서 우선매수권은 공유자와 전세사기 피해자(LH)에게 주어집니다. 입찰 후 최고가매수인에게 우선매수를 신청하고, 낙찰 후 배당기일을 통해 배당금을 수령합니다.

경매 후 유체동산(가구·가전)은 부동산과 별개로 압류될 수 있으며, 생활 필수품은 법으로 보호됩니다. 배우자 우선매수권이나 배우자 지급 요구 등 구체적 대처 방법이 있어요.

소액임차인의 범위는 지역에 따라 다르며, 2026년 기준으로 서울 1억 6,500만원, 그 외 지역 7,500만원부터 1억 4,500만원까지 다양합니다. 이 범위에 속한 세입자는 경매 시 다른 채권자보다 우선해서 보증금을 돌려받는 최우선변제 권리를 갖게 돼요.