전세계약

전세 계약 만기 전 이사는 현재 계약 상태에 따라 가능성이 달라집니다. 일반 계약기간이면 임대인 동의가 필요하지만, 묵시적 갱신 또는 갱신요구권 행사 상태라면 해지 통보 후 3개월이면 보증금을 받을 수 있어요.

전세 보증금을 돌려받기 전까지는 대항력을 유지해야 합니다. 새 집으로 이사가 필요하다면 임차권등기명령, 전세권 설정, 가족 전입 유지 중 하나를 선택해 법적 보호를 받을 수 있습니다.

집주인이 집을 매매할 때 임차인은 새 소유자와의 계약 관계로 전환되며, 정당한 사유 없이 즉시 퇴거를 강요할 수 없어요. 보증금은 새 소유자에게서 받거나 전세보증금반환보증으로 보호받을 수 있습니다.

전세 6개월 전 새로운 주택을 매매계약할 때는 기존 전세금 반환 시점과 소유권이전등기 일정을 신중히 계획해야 합니다. 특히 토허제 같은 특수한 제약이 있다면 임대차보호법의 갱신청구 기간(6개월~2개월 전)과 소유권이전등기 완료 기한(2개월 전)이 충돌하지 않도록 특약사항으로 명확히 정해

전세계약을 재작성해 보증보험을 연장할 때는 새 계약서가 필수이며, 기존 확정일자도 새 계약서 기준으로 다시 받아야 합니다.

전세 계약 중도퇴실 시 보증금 반환은 계약 종료 형태(합의해지·묵시적 갱신·갱신청구권 행사)에 따라 달라집니다. 특히 갱신청구권 행사 후에는 해지 통보 후 3개월 경과 시 계약이 종료되어 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

2년 전세 계약 만료 후 계약갱신요구권으로 1년 갱신이 가능합니다. 임대인과 합의로 특약을 정하거나, 새 계약서에 1년 갱신 조건을 명시하면 됩니다.

신탁등기된 부동산을 무권한자(위탁자)에게서 임차하면 신탁회사 동의 없이는 임대차 계약이 무효가 될 수 있으며, 전입신고와 확정일자도 보호 효과가 제한되어 전세보증금을 잃을 위험이 큽니다. 계약 전 등기부 신탁 표시, 수탁자 확인, 신탁회사 동의서(사전승낙서) 확인이 필수예요.

전세계약 특약이 “까다롭다”는 것은 대부분 임대인에게 과도한 부담(즉시 반환, 무조건적 무효화, 권리변동 제한)을 요구하거나 실무적으로 처리하기 어려운 조건(보증보험 미가입 시 무효, 권리변동 금지 등) 때문이에요.

전세 자동연장(묵시적 갱신)은 계약 만기 전 별도 의사표시 없으면 기존 조건 그대로 계약이 이어지는 제도예요. 새 계약서 없이도 인정되지만 금융 연장 시 기관별로 서류 요구가 달라질 수 있으니까 미리 확인이 필수예요.